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[房贷利率]楼市再传大消息!房贷利率开始“松动

  所以,房贷利率的上下行体现的是市场的资金成本,也体现了监管层部门对房地产调控的态度,那么这次房贷利率的下调是不是意味着楼市调控出现松动呢?

  房贷是长期限贷款,一般执行的是5年期以上4.9%的贷款利率,在2017年以前,很多城市对房贷执行优惠政策,比如在4.9%基础上打个9折或者8.5折不等。后来随着楼市调控的收紧,2017年以后房贷利率普遍取消优惠政策,甚至大部分的一二线城市还会在4.9%基准利率基础上上浮10%、20%不等。

  房贷利率的上调与当时市场利率不断上升有关,因为市场利率可以理解为商业银行的资金成本,当市场利率上调的时候商业银行迫于成本压力,被迫提高房贷利率。房贷利率的上调还与房地产调控有关,监管部门完全可以通过货币、房地产等政策引导房贷利率上行。

  2、这次房贷利率的下调是楼市的利空,但现在的政策面并非全然是利好,监管层往往是在一头松的同时,另一头却紧。近期,银保监会副主席王兆星表示:

  这说明,房贷利率虽然下调,但是2019年资金进入楼市依然不能任性,因为现在的居民负债率上升得太快,按照原来的势头很快就会超过警戒水平,容易产生系统性风险。

  要加强房地产贷款的监测,加强对投机性房地产贷款的严格控制,也要防止通过影子银行的渠道进入房地产,要保证房地产健康稳定发展,继续保障住房贷款的基本需要,也要对带有投资、投机性贷款严格控制,房地产金融是防范风险的重点领域。

  最新的数据显示,全国房贷利率开始见顶回落,深圳、杭州等一二线城市首套和二套上浮利率开始下调。

  1、自去年下半年以来,房地产调控政策确实出现了一定的变化,但那只能理解为微调,还不能理解为调整。政策的变化主要是几点:一是加大对刚需购房者的支持,各地出台的文件中,刚需购房者在利率以及购房门槛方面都得到了不同程度的支持。二是各地在房地产调控方面有更多自主权,因城施策。比如去年底以来一些一二线城市相继爆出的限购、限售方面的变动。

  1、根据融360大数据研究院报告显示,监测全国35个城市,1月份首套房贷平均利率为5.66%,相当于基准利率的1.155倍,环比上月下降0.35%,这是连续2个月出现回落;二套房贷平均利率为6.02%,这是连续3个月回落。2、深圳四大行首套利率已下调至基准上浮5%,二套为基准上浮10%。另有消息称,杭州也加入这一队伍,多家银行下调首套房贷利率上浮比例,部分银行新房首套房贷款利率最低仅上浮至5%。

  3、2019年市场的主角是股市,而不是楼市,2019年,股市可参与“表现”的机会很多,动静不少,比如多层次资本市场建设(科创板)、新股发行制度改革(试点注册制)、退市制度改革、规范上市公司行业、投资者教育、长线资金入市、提高股权融资比重等,其中的每一项都深刻影响未来中国经济发展。

  这些新变化,与监管层提出的“稳房价、稳地价、稳预期”有关,既然是稳,那就不能大涨大跌,也即房价有显著下跌压力的时候有一些利好释放,比如本次房贷利率的变化;当房价有显著上涨压力的时候,调控政策则进一步收紧。所以说,2019年楼市依然处于冰冻状态,只不过原来的主要任务是防大涨,现在多了一个防大跌。

  这个时候,楼市既然不是主角,那就不能抢了股市的风头,最好的办法是就是平稳,最起码今后大家交流的话题里谈房事的少一点,聊股市的多一点。

  房贷利率的决定因素主要有两点:一是央行的基准利率;二是商业银行的上浮比例,这两个决定了房贷利率的高低。

  我国的央行特指中国人民银行。全国各家商业银行的存贷款利率都是在中国人民银行发布的基准利率的基础上进行调节的,下图系目前央行发布的基准利率表。

  上浮比例就是我们上述例子中的20%,上浮比例不归央行管,而是各个商业银行(比如中农工建交这些)自主决定的。上浮比例一旦放款后则不允许在做调整。

  商业银行的上浮比例

  银行下调房贷利率,已贷款的利息会不会变少,最关键的因素在于调整的是央行的基准利率还是银行的上浮比例,基准利率变化的话,你的利率也会跟着变,但如果是商业银行的上浮比例变化的话,你的利率是不会变的。

  央行的基准利率

  举个例子:仍然假设你原本与A银行签订的合同约定的上浮比例为20%,那么你目前的住房贷款利率即为:4.9%*1.2=5.88%。自2019年以来由于市场行情不好,房贷客户大幅度减少,为了竞争客户,A银行下发文件对于新申请的房贷客户,其贷款利率统一执行基准利率上浮10%,那么小明这时候申请房贷时,他的利率仅为:4.9*1.1=5.39%,比你的5.88%少了0.49个百分点。

  总结

  由于你原来的贷款合同已经放款了,银行是不会再做修改的,所以此时你的利息不会减少,仍然还原来维持一样。当然反过来,假设市场行情很好,银行上调上浮比例为30%,那么小明此时贷款的利率变为:4.9*1.3=6.37%,而你的利率会仍然保持在5.88%不变,所以商业银行这个是公平的。

  我们与银行签订的按揭贷款合同上对于贷款利率的描述如下:贷款利率按照央行公布的同期基准利率上浮或下浮**(比如10%或者20%)。假设你原本与银行签订的合同约定的上浮比例为20%,那么你目前的住房贷款利率即为:4.9%*1.2=5.88%。

  如果说2019年10月1日,央行将五年期的基准贷款利率下调为4.8%,那么2020年1月1日起(一般银行调整贷款利率都是次年1月1日起调整),你的住房贷款利率就自动变为了:4.8%*1.2=5.76%,较原来的5.88%减少了0.12个百分点,相应的你的贷款利息也会变的比原来少。

  对于2018年下半年的楼市萧条来说,国家在其中扮演的角色很重要。不仅仅是政策的调控以及制约,但是楼市的变冷就会促使银行刺激人们消费。现在的买房主力军还是刚需者们。就在今年1月份,我国不少银行下调了首套房的利率,对于此现象专家也认为,这是楼市遇冷之后的变暖举措。银行的利率下调一方面是为了刺激刚需者们的消费,一方面也是为了减少刚需的压力。毕竟现在不是炒房客的时代了!

  对于房贷利率的下调主要针对的还是刚需者,在之前炒房客肆意发展的时候,银行上调的房贷利率以遏制炒房客。如今政策利好,炒房客也没有机会在发展。银行将利率下调明显是给刚需者们提供了方便。但是相对于不着急买房的人们来说,现在的房贷利率并不是最好的。历史上出现过85折的现象。所以说如果你不是特别需要的话可以再等一两年,未来的房贷利率下调是个大概率事件,大家可以做好准备了!

  刚需不看房价看房贷利率

  2019年完全可以说是楼市纠结的一年,在年初3、4月份的时候,楼市出现的“小阳春”现象着实让人捏了一把汗。经历过前两年的房价大涨,人们的心理已经脆弱不堪。在2018年下半年楼市也出现了不少的利好消息。时间推移至2019年,上半年的楼市还是出现了不少利好消息的。

  房贷利率的下调之后,主要的受益者还是刚需。毕竟现在买房大多数人还是会选择贷款。房贷利率的下调大大减少了刚需的生活压力。在2019年的楼市渐渐趋于明朗化的情况下,想要购房的刚需们“蠢蠢欲动”。要知道,同样的一套房,房贷利率减少了10%的话,个人的月供压力会减少很多,在月供金额上至少减少了一千元左右。

  不少银行下调了首套利率

  现在的形式适合买房吗?

  其中有几家银行率先做出举措,工商银行的首套房房贷利率从上浮10%调整为上浮5%。中国银行紧随其后进行调整,从上浮10%下调到上浮5.5%。比工商银行的利率还要高出一点点。在这之后招商银行也出现了利率下调,但是下调幅度均没有前两家多,浮动在8%。而农业银行是这其中调整幅度变化最大的一家,从原来的20%下调至10%,调整幅度足足减少了10%。可见各大银行的调整决心。


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