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[房地产行业]内房股血流成河意味什么?房地产行

  数据来源:前瞻产业研究院整理

  (文章来源:前瞻产业研究院)

  随着山东菏泽宣布放开限售后,多地楼市调控政策也出现了一些变化。“大放水来了”“房价要暴涨了”等谣言不胫而走。最近,到底哪些地方的楼市调控有了新动作?明年楼市会不会“大松绑”?房价又会不会重现猛涨势头?

  2019年楼市往哪儿走?——未来4大发展大趋势

  2、房住不炒不会有丝毫动摇

  12月21日,珠海市住房和城乡规划建设局发布消息,该市相关区域已经降低购房门槛,非珠海市户籍居民购房续缴纳社保时间缩短,只需根据人才类型不同要求社保缴纳时间分别为1个月、3个月、1年不等。就可获得购房资格。这就意味着,非珠海市户籍居民购房不需要再连续缴纳5年社保。

  仔细查看多地的政策微调,不难发现,这些变化是各地政府在履行地方政府主体责任的前提下,根据本地房地产市场的实际情况,进行的政策调整。比如,深圳多家银行下调首套房贷利率,是在前期连续多个月上涨的情况下,适度回调,与楼市松绑并无必然联系。

  而早在2017年3月30日,广州市就发布通知,进一步收紧楼市限购,其中包括加强商服类房地产项目管理。个人想购买商服类地产项目用作居住的窗口被关上。如今这份文件的出台,是对此前楼市调控政策的微调。

  从销售情况来看,2018年前11月销售破千亿房企增至26家,TOP100门槛升至236.3亿元。分阵营来看,销售额超千亿的企业有26家,其中碧桂园、万科与恒大均超五千亿,3家企业销售额均值为5841.7亿元,同比增长率均值为18.7%;1000-5000亿的企业共23家,销售额均值为1725.3亿元,同比增长率均值为58.3%,其中,融信、蓝光发展两家企业本月首次跨入千亿阵营。500-1000亿的企业有27家,销售额均值为675.8亿元;100-500亿的企业销售额均值为317.7亿元;TOP100门槛升至236.3亿元。

  住建部2019年十项重点任务中指出,人口流入量大、住房价格高的特大城市和大城市要盘活存量土地,加快推进租赁住房建设,切实增加有效供应。对于租房族来讲,这可是个好消息,供应的增加将使租房更为轻松,租赁或将成为更多人的选择。

  2、有的购房条件放宽了,珠海非本市户籍购房社保要求松动

  3、分类调控将成楼市常态

  2018年1-11月中国商品房销售面积、销售金额统计及增长情况

  中央经济工作会议提出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。住建部2019年十项重点任务中明确提出,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,这些基调再次给刚需购房群体吃了定心丸。人口流入量大的一线、二线城市和其他热点城市,也将降低准入门槛,增加公租房有效供应。

  1、有的对商业地产开了口子,广州商服类地产可有条件卖个人。12月19日,广州市住建委发文,宣布完善包括公寓、商铺在内的商服类房产销售政策,去年3月30日前土地出让项目不限定销售对象,可以销售给个人。

  4、租赁或将成为更多人选择

  2018年房地产行业发展如何?2019年房地产行业将如何发展?

  “三稳”(稳地价稳房价稳预期)被列入住建部2019年十项重点任务之首,其重要性不言自明。对于房地产市场来说,稳定压倒一切。需要指出的是,稳定其实是双向调节,大涨不是稳定,暴跌也不是稳定。日前召开的中央经济工作会议也提出,要构建房地产市场健康发展长效机制。

  市场需求:商品房销售面积、销售额小幅收窄。2018年1-11月份,商品房销售面积148604万平方米,同比增长1.4%,增速比1-10月份回落0.8个百分点。其中,住宅销售面积增长2.1%,办公楼销售面积下降11.1%,商业营业用房销售面积下降5.1%。商品房销售额129508亿元,增长12.1%,增速回落0.4个百分点。其中,住宅销售额增长14.8%,办公楼销售额下降6.4%,商业营业用房销售额下降0.2%。

  2018年中国房地产发展现象分析

  11月中国房地产行业发展概况分析

  楼市消息不断,如何能在众说纷纭中不被人忽悠?看清大势是关键。那么,2019年楼市的大势是什么?主要有4个:

  1、2019年,楼市稳字当头

  TOP100房企销售额方面,2018年中国房地产市场逐步进入稳步发展阶段。2018年1-11月,TOP100房企销售额稳步增长,其中前10房企的销售总额达36691.6亿元,销售额占比达40.6%。

  尽管近期多地传出下调房贷利率,但总体来看,房贷利率仍处于较高水平。2018年11月全国首套房贷款平均利率为5.71%,环比10月持平;11月,上调利率银行数量较上月减少,首套平均利率首次出现持平,整体来看利率保持相对稳定。

  3、有的首套房利率下调了,深圳多家银行下调首套房贷利率

  据前瞻产业研究院发布的《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》统计数据显示,2018年11月中国城市租赁价格指数为1037.1点,环比下跌0.32%,同比跌幅0.85%。从全国租赁交易价格指数表来看,该指数已连续第8个月出现同比下跌态势。

  近日有媒体报道,深圳多家银行将首套房贷利率下调。其中,建设银行、工商银行、中国银行已将首套房贷利率下调至基准利率上浮10%,而农业银行和交通银行暂未下调。

  房地产市场的平稳运行,离不开因城施策、分类指导。我国幅员辽阔,各地情况千差万别。从房地产市场的实际表现看,大半年来,不同城市出现了“冷热不均”的现实情况。住建部2019年十项重点任务重申坚持分类调控思路。因此,分类调控政策将成为楼市常态。

  同时,近两年房企开始重视向管理要效益,内部管理和运营趋于精细化。房企愈加追求人均效能,通过剔除人员冗余或重新竞争上岗,优化用工结构,降低人员成本,并预备适应行业换挡期内企业战略调整下的未来用人需求。此外,实行员工激励,加入跟投、股权激励的企业越来越多。虽然房企人员结构调整尚有争议,但从侧面说明房企精细化管理、成本控制的意识在增强。

  在地产主业高质量增长的同时,恒大多元化产业发展也在稳步推进。恒大集团董事局主席许家印此前宣布,恒大多元产业布局已经全面完成,形成了以民生地产为基础,文化旅游、健康养生为两翼,新能源汽车为龙头的产业格局,未来5年内恒大不会再涉足其他领域。

  来源 / 经济日报

  记者 / 王轶辰

  在高集中度、增长放缓时代中,房企更需向精细化运营要效益。

  近日,上市房企年报密集发布,房企业绩普遍上涨乏力,行业的“黄金时代”正在渐行渐远。从去年就喊着要“活下去”的房企们其实也是在各自蓄力,多元突围。无论是从规模扩张转向高质量增长,还是积极寻找新的业务增长点,房地产行业未来的发展趋势正在显露端倪。

  碧桂园则将自己的未来定义为全周期竞争力、高科技综合性企业,地产、农业、机器人成为其目前的3大重点发展方向。碧桂园机器人公司成立了机器人和相关核心技术的研发和制造部门,未来将通过技术研发、产品研发、生态整合、场景应用等几方面打造机器人全产业链。

  在融创看来,文旅板块将成为企业未来新的价值增长点,力争未来3年到5年内打造成在行业内具有竞争力的品牌。汪孟德指出,公司将坚持长期运营策略,持续提升文旅产品与客户服务。截至目前,融创文旅在全国布局了10座文旅城、4个文旅度假区、9个文旅小镇,其中涵盖了39个乐园、24个商业,以及近70家星级酒店。

  丁祖昱表示,随着消费者日趋成熟,买房考虑更加全面,对产品品质有了更高的要求。去化率普遍下降,倒逼房企更加关注楼盘质量,研究提供更为合理的产品结构。在此情况下,房企纷纷加强内功修炼,聚焦产品升级,以客户需求为导向,追求产品力提升,向高质房企发展。

  “现在房地产领域在营销过程中数字化运用得比较好,但在建造过程中的数字化仍比较落后。未来,要使房地产设计、建造、运营全过程实现数字化覆盖,才能达成从粗放型发展走向高质量发展的目标。”中国房地产业协会会长冯俊说。

  机器人、新能源汽车、健康养生、文化旅游……这些原本与房地产开发关系不大的产业,如今都被房企视为未来业绩的重要增长点。

  文化与科技赋能成为产业转型选择

  今年初,融创围绕“地产+”美好生活,全新布局四大战略板块,融创地产、融创服务、融创文旅与融创文化。“未来,在坚持以地产为核心主业的基础上,融创将继续提升服务,布局文旅与文化,致力于成为中国家庭美好生活整合服务商。”在日前举行的融创文旅品牌发布会上,融创中国行政总裁汪孟德宣布企业正式启动全新战略升级。

  在增速放缓的同时,房地产行业的集中度不断提升。由中国房地产业协会发布的《2019中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示,随着“因城施策”逐步贯彻实施,各城市市场分化愈加显著。在企业方面,百强房企市场集中度继续提升,年内千亿元房企数量达到30家,创历史新高。龙头房企凭借自身在拿地、融资等方面的优势,快速进入相对活跃的市场。通过合理的业务布局,保证业绩的稳定性。中小房企则因地域限制,业绩出现较大分化。

  行业集中度不断上升

  房屋产品力将成企业竞争主方向

  随着去库存任务基本完成,市场销售情况整体趋冷。虽然整体去化率在回落,但具体到个案,表现差异很大。地段依然是核心因素,部分热门板块认筹比依然高企。只要提供被认可的商品,购买力依然存在。为此,高周转的标杆性企业主动提出提质控速,房企拿地变得更加稳健,拿地销售比出现一定程度下降。

  房企争相“不务正业”

  “2018年,房企特别是龙头房企的增长速度比2016年和2017年都有所下调。但是,从增长质量上来说,比前几年有了一定程度的提高。房屋本身产品力将成为2019年企业竞争的主要方向。”中国房地产测评中心主任、易居企业集团CEO丁祖昱说。

  报告指出,2018年龙头房企继续发挥规模优势,房地产行业集中度持续提升。前四大房地产开发企业销售金额占比从2013年的6.93%上升至2018年的14.17%。前百强房企销售规模增长28.94%,前50强房企销售规模占全行业51.95%。在货值集中度方面,51%的土地被排名前十位企业购得。龙头房企的优势并不局限于住宅开发,正慢慢向长租公寓、物流地产、商业地产、物业服务等领域扩展。同时,有部分企业因各种原因主动开始淡出房地产开发行业,谋求转型。

  2018年,房地产交易规模再创新高,万科、恒大、碧桂园全年销售额纷纷突破6000亿元、5500亿元、5000亿元大关。但在调控政策从紧的环境下,房企普遍出现业绩上涨乏力现象。年报显示,2018年万科销售额同比增长14.5%,恒大合约销售额增长10.1%,增速同比均有所放缓。虽然2018年碧桂园权益销售额增长高达31.25%,但与其2017年合同销售额78.3%的增速相比亦大幅放缓。

  专家表示,随着房地产行业增速放缓,文化与科技赋能成为产业转型、实现可持续发展的重要方向。未来,大型房企竞争的重心将进一步从规模扩张向高质量增长转变。

  速度可以慢质量一定要高

  千亿元房企数量达到30家

  克而瑞研究员朱一鸣分析说,2018年以来万科销售规模增速放缓,同比业绩增幅较其2016年、2017年40%和45%的水平有显著下降。与2018年TOP100房企35%左右的行业平均增速也有一定差距。相较于万科,2018年,恒大主动深化战略转型,由“规模型”向“规模+效益型”发展模式转变,从高速增长转向适度增长,近两年销售额复合增长率稳定在10%左右。

  来源:经济日报

  数据显示,2018年500强房地产开发企业存货周转率为0.13,较2017年出现较大降幅;整体流动资产周转率为0.13,同比下降;总资产周转率为0.11,降幅较小。三大运营指标总体处于近6年来较低水平。

  “活下去”。龙头房企万科在去年作出了房地产行业转折已经到来的判断。虽然万科发出的声音略显夸张,但随着我国房地产调控长效机制不断完善,房地产行业的“黄金时代”正在渐行渐远。近日密集发布的上市房企年报显示,多数房企在营收、利润方面业绩理想,但销售额增幅在逐步告别高增长,进入中速增长。在行业集中度不断提高、行业增速放缓的情况下,聚焦主业、精细化运营、提升品质、多元化布局成为各大房企角力的关键词。

  来源:金融界网站

  所以,这就是一个房地产大变局的时代,春江水暖鸭先知,地产龙头们都在纷纷寻求转型和去地产化,说明中国的房子基本够住了,未来将不再是新增资源,而是整合资源的时代。就像当年的煤老板们一样,10年以前,煤老板被视为全中国最有钱的一个群体,但2012年之后,煤炭泡沫破裂,煤炭行业进入了大整合的时代,很多煤老板从之前身价过亿一夜之间负债十几亿,不是你错了,而是时代变了。如果思路不变,那么终将只是财富的搬运工而已。

  从消息面来看,昨天市场都在传言,说暴跌的这几家公司,可能会有地产债违约,但是昨天晚上,跌幅最大佳源国际控股发布公告,2018年1月19日及4月26日发行,共值3.5亿美元,利率8.125%的优先票据,集团确认已偿还全数款项。集团强调目前财务状况健康,业务运作正常。阳光100也接受采访说,公司目前运转正常,至于为什么暴跌,目前他们也是一脸懵逼。

  这个佳源国际控股,是佳源集团旗下的一个上市公司,地产这块2018年真实的销售额仅为201亿,主要业务就是江苏为核心的房地产开发业务,这几年做的比较激进,甚至在房地产行业全体低迷,受到国家调控之际,整个佳源集团却在喊千亿销售的目标。他们自己说,佳源集团2017年销售额为508.25亿元,2018年销售额为875.5亿元。

  所以市场的担心也并非没有道理,这么大规模的债务,再加上内地如今房地产继续调控,房子卖不掉。想靠销售回款,都很困难。目前很多企业无非就是拆东墙补西墙,靠发新债来偿还老债,甚至不惜铤而走险,在民间进行高利息的资金拆借。再加上超过了80%的资产负债率,确实看起来一切十分的危险。

  昨天,在港股市场又发生了惨案,3只地产股突然遭遇到了暴跌,佳源国际控股跌幅超过80%,阳光100中国,跌幅达到6成,仁天科技控股跌幅则是73%。香港市场没有涨跌停板的限制,所以用网友的话来说,这跌的真是太刺激了。

  大家不免要问,这究竟是发生什么事情了,怎么突然之间就这样了?

  据媒体报道,这3只港股可能是被斩仓,或者是被大机构有组织有预谋的在做空,否则不可能突然之间跌这么惨,数据显示佳源国际主要卖家是华泰金融。阳光100是中国银河及申万宏源在沽空。国瑞置业是长江证券在卖出。此外昨天,港股方面地产板块也都在下跌,像恒大也跌了3%,碧桂园和富力跌了3.5%,万科跌了3.7%,龙湖跌了9%,国瑞置业跌了21%。据测算昨天一天,光港股地产板块的市值损失就高达1200亿港元。

  其实,之前在知识星球里老齐写文章就说过,这波房地产暴涨始于2016年,大量企业都是那一年快速扩张,发了大量的债券出来,而地产债期限普遍都是3年也就意味着,2019年也就是今年,将出现地产债的兑付高峰,而且这个高峰只是个开始。未来几年压力都非常大,2019年兑付压力是3712亿元、2020年是4026亿元、2021年更是要达到7480亿元。而更坏的消息是,房地产企业的融资成本在不断地提升,在国内,现在发债很困难,渠道管控的比较死,信托理财等表外资产,全都被监管卡死了,而海外发债方面也随着美联储的不断加息缩表,变得越发艰难,据了解目前大型房地产企业发债成本普遍达到了8-9%,而前几年只是6%,中小型房地产企业发债成本都过了12%,每转动一次,就是动辄几个亿的成本负担。

  从之前老齐了解到的情况来看,地产企业的日子确实非常难过,未来必定是一个大整合的时代,现在开发商确实太多了,这个行业需要一场大的整合,在这期间现金流充裕的开发商会吃掉很多小开发商,通过资产兼并,做大做强,而现金流不强的开发商,可能会被别人抢劫,低价处置掉自己的资产。从而被踢出局。整个行业会从分散走向集中。而且即便是大的开发商,也在不遗余力的去地产化,包括万科这样的企业,也打出了去地产化的大旗,董事长郁亮就说十年后万科还是房地产公司的话,那真的很惨。我现在就在琢磨把‘地产’这几个字都拿掉。随即万科遍四处出击,投资华人文化,又去搞医疗参与中信资本医疗定向基金,还去并购太古冷链物流的资产,甚至去修路建桥,万科的定位已经不再是房地产开发,而是变成了城市配套服务商。比万科做的更狠的是万达,1月12日,万达的王健林又爆出豪言壮语,宣布万达向文化、服务业转型,今年万达商业将放弃全部房地产业务,“一平方米房产开发也不能有”。


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