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[房地产]房价倒挂下的中国房地产,带来的不仅是

  天津财经大学经济学院教授丛屹在接受本报记者采访时指出,“房住不炒”是中国始终坚持的房地产政策方向,如今中央经济会议再次强调,体现了中央的坚定决心和战略定力。“现在,很多地区房屋空置率依然高企,房地产成了经济‘实虚失衡’的关键节点。坚持房地产回归居住属性,就是要挤出泡沫,化解此前部分区域房地产过热对实体经济的负面影响。”丛屹说。

  2019年,房地产市场怎么走?上年底召开的中央经济工作会议指出:“要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。”随后住房和城乡建设部在年度工作会议上明确要“稳地价、稳房价、稳预期”。分析人士普遍认为,房地产市场平稳健康发展对于中国经济稳中有进十分重要。在“房住不炒”定位之下,2019年房地产调控不会松懈,楼市有望继续保持平稳。同时,基础性制度和长效机制建设也将稳步推进。

  苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任黄志龙进一步指出,在房价相对合理情况下,房地产繁荣会扩大上游水泥、钢材等原材料需求,同时带动下游家电、建筑装饰等产品的热销,但是随着部分地区房价到了泡沫化阶段,土地、厂房、人工成本都大幅提升,制造业利润空间和居民消费能力被不断压缩,从而造成房地产“稳增长”的边际效应减弱。黄志龙预计,2019年在“房住不炒”的调控精神指导下,各城市的政策或有微调,但整体上保持严调控态势仍将是大概率事件。

  资料图 (图源:视觉中国)

  2018年以来,中国房地产市场保持平稳运行态势,热点城市房价过快上涨势头得到有效遏制,房地产市场交易趋于理性,市场预期出现了积极的变化。这些,很大程度上得益于“房子是用来住的、不是用来炒的”这一根本定位。

  与此同时,该报告建议,未来房地产政策应保持政策定力,即使房价出现暂时性下跌,也不能出台刺激或鼓励购房政策,从而导致房地产调控前功尽弃。但部分房价下跌的城市,可以因地制宜地对一些不合时宜的房地产政策进行微调,使得房地产政策体系更为科学合理。

  不走靠房地产拉动经济的老路

  因城施策让政策体系更合理

  海外网

  分析人士指出,当前中国经济正处于转型升级、提质换挡的关键阶段,房地产市场平稳健康对于经济实现更高质量发展十分重要。因此,未来房地产市场各项政策也将更加放眼长远、服务民生、顺应经济转型需要。“各地应该围绕自身城市化进程,根据人口流动和资源禀赋发展适合自己的支柱产业,形成新的增长点,避免回到靠房地产拉动经济的老路。”赵秀池说。

  增加公租房有效供应、因地制宜发展共有产权住房、加大配套基础设施建设、盘活存量土地、加快推进租赁住房建设、加大对城镇中低收入家庭和新市民租房购房的支持力度……全国住房和城乡建设工作会议对2019年重点工作的部署,已经展现出鲜明的轮廓。(人民日报海外版记者 王俊岭)

  住建部要求,坚持因城施策、分类指导,夯实城市主体责任,加强市场监测和评价考核,切实把稳地价稳房价稳预期的责任落到实处。继续保持调控政策的连续性稳定性,加强房地产市场供需双向调节,改善住房供应结构,支持合理自住需求,坚决遏制投机炒房,强化舆论引导和预期管理,确保市场稳定。同时,加大房地产市场监管力度,继续深入开展治理房地产乱象的专项行动。

  根本定位不容含糊

  对于2019年的房地产调控工作,住建部在全国住房和城乡建设工作会议上强调,以稳地价、稳房价、稳预期为目标,着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制,坚决防范化解房地产市场风险。

  “坚持‘房住不炒’才能让住房回归居住功能,避免让住房成为单纯的投资工具,形成‘全国炒房、过度投资’的不利局面。”首都经济贸易大学教授赵秀池对本报记者表示,中央经济工作会议关于房地产调控的导向没有发生变化,抑制投机性购房需求的调控思路还将延续。未来,各地政府要切实履行主体责任,继续落实“房住不炒”这一根本定位,实现房地产平稳健康发展。

  在清华大学房地产研究所所长刘洪玉看来,2019年各地在房地产市场调控中应保持政策的连续性,要科学分析、比较评价,在稳地价、稳房价、稳预期,保持房地产市场平稳健康发展的基础上进行,防止投资投机“卷土重来”。刘洪玉表示,长期来看房地产调控需要从以行政措施为主向综合施策转变,财税、土地、金融和行为规制等符合市场经济原则的长期制度将发挥更大作用。

  原题:2019,中国经济怎么干⑧——楼市“稳”字当头

  “无论是行政调控,还是因城施策,地方政府都要为本地房地产市场平稳发展担负起主体责任。”丛屹表示,2019年,房地产政策应该从两方面发力:一是继续大力发展多元市场供应主体,发展多层次租赁市场;二是进一步加强金融政策的结构性管控,防止资金大量进入房地产市场进行炒作。

  不久前,中国社科院财经战略研究院发布的《中国住房市场发展月度分析报告(2018年12月)》显示,房地产调控政策保持了延续性与稳定性,部分开发商及住房投资者关于房地产调控全面放松的预期一再落空,开始逐步降价售房;货币化棚改政策的调整,对二三四线城市房地产热起到了釜底抽薪的作用;复杂的国内外经济形势,使得部分家庭推迟了购房决策。这些,促进了房价降温城市增加,市场更加理性。

  《 人民日报海外版 》( 2019年01月02日 第 03 版)

  阶段二:以财政压力较大的三四线城市为代表的限购、限贷的放松;这个类似于2014年从呼和浩特、营口等城市逐步放松的过程,各个地方政府因为基于自己的财政压力进行放松,我们预计明年一季度土地成交将明显冷却从而加大地方财政压力。

  图3:2007年以来历年中央经济工作会议针对房地产的表述及商品房销售表现

  报告发布机构 天风证券股份有限公司(已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格)

  一、保经济增长:在经济增长压力非常大的情况下,由于稳定就业和经济诉求,保增长的动力非常强,目前阶段,中国仍旧需要相当的增长幅度来维持社会和经济稳定。

  这一阶段,全国商品房新房销售均价9234元,累计上涨41.1%;全国商品房销售额达到13.4万亿元、销售面积17亿平、投资额11万亿元、开工面积18亿平(其中2013年创造历史最高点的20亿平),复合增速分别为15.7%、8.8%、8.9%、0.2%。

  综合来看,我们认为2019年部分地方政府基于财政压力角度将逐步放松地产调控政策,全国来看,地产放松预计大概率会进入到前三个阶段,最后一个阶段较难看到。

  资料来源:新华网、统计局、天风证券研究所

  6)依旧坚持房住不炒:此次会议重提房住不炒,我们认为,政府本轮对地产中长期的发展有相当的计划,不再会使用整体全面刺激的方式,依旧坚持分类指导。

  最近广州深圳利率下调、菏泽限售取消、珠海限购放松,基本符合我们对房地产调控的判断,我们总结20年的历史,我们认为,房地产调控看两个方向,上涨周期看房价,下跌周期看投资,上涨周期当中调控的思路是盯着房价去的、下跌的过程中调控思路是盯着投资额去的,我们认为在三种情况容易产生房地产调控放松:

  4)2013-2017五年,房地产成为防风险对象,政策目标以去库存为主,政策工具包括限价限售、棚改、租赁供给等,政策效果去库存成果显著但房价暴涨:国际上欧美日开始逐步从2008和2012年的危机中缓慢走出,而中国连续的刺激使得中国不但未经历衰退,反而在2012年的降息中刺激了房价,2月20日新国五条(2013)颁布,其中明确二手房交易中的个人所得税将会按照个人所得的20%征收,这堪称政府使用税收手段调节房地产的最严厉之举,这一政策导致购房者担忧税负转嫁而纷纷集中买房,2013年地产销量暴增并一举创下天量,这也到土地市场过度供应,土地出让金一举突破4万亿,同比大增56%,部分城市出让土地是当年销售额的3-4倍,全国45个城市共出现总价及单价地王67个,堪称“地王年”,过度的土地供应和房价过快的房价上涨,使得房地产市场在2014年初迅速进入冷却,且三四线库存大幅增长,为了防止房地产崩盘或者风险释放,政府推出去库存政策,分类调控导致限购限贷松绑(2014)、930新政信贷支持购房(2014)、降息降准(2014)、免征营业税及首提去库存(2015)、房企融资国土部不再事先审查标志再融资放松(2015)、棚改货币化(2016)、房住不炒及限购升级(2016)、限价及租售同权(2017),这一轮去库存目标显著,但价格上升太快,且这一轮上涨和2007年不同,这一轮上涨并未伴随居民收入的大幅增长,居民杠杆上升明显,为后续政策宽松空间形成压制,整体而言政府达到了政策目的但也产生的副作用。

  这一阶段,全国商品房新房销售均价6546元,累计上涨53.6%;全国商品房销售额达到6.4万亿元、销售面积11亿平、投资额7.2万亿元、开工面积18亿平,复合增速分别为20.8%、11%、18.1%、11.6%。

  从股票角度,基于天风地产投资矩阵(参考美林时钟),明年一季度全国销售面积累计增速将转负,地产股将进入相对收益为正区间,越衰退地产相对正收益概率越大,因此我们继续看多板块尤其是优质龙头的表现,建议关注:基于政策博弈及长期前景角度看好住宅公司(万科、保利等)、基于持续利率下行看好商业地产管理公司(光大嘉宝、中国国贸、陆家嘴等)、基于明后年交房和竣工大幅提升看好物业公司(南都物业等)

  2)2003-2007五年,房地产被确立为支柱产业,政策目标以控房价为主,政策工具包括首付、税收、土地等,政策效果房价全国房价普遍式大涨并未有效控制:这一阶段国内外宏观经济稳定,中国在奥运建设、城镇化、出口强劲等基本面强力支撑下,经济发展迅速、居民收入大幅增长,但2003年SARS来袭,经济压力加大,2003年8月12日,国务院发布《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(简称18号文),房地产被确立为国民经济的支柱性产业(2003),房价由此连续几年大涨,2005年政府开始出手调控,2005年3月26日发布国八条和新八条,2005年应该是中国第一次真正意义的房地产调控之年,这一阶段政策以控房价和打击囤地为主要目的,包括:土地招拍挂的71号文出台史称831大限(2004)、国八条(2005)、全额征营业税收政策(2005)、7090政策要求90平米以下占比超70%(2006)、首付上调等金融政策(2006)、房企土地增值税实行清算式缴纳(2007)。

  图1:1998年以来中国房地产调控关键事件史

  总结20年的房地产政策历史,我们发现,房地产行业始终担当着宏观经济发动机和稳定剂的作用,在城镇化仍有较大空间的情况下,房地产这一作用仍将存在,房地产没法也不能退出经济舞台,地产政策依旧将维持“上压下托”的大基调。

  资料来源:统计局、天风证券研究所

  阶段四:强二线和一线城市限购限贷放松或者降首付、降息等,由于这些市场是由刚需托底的,他们的放松可能引起房价的上涨,假设进行一二线城市调控的放松可能引起房价的上涨,上涨后立马引起调控的压力。因此在宏观经济没有面临巨大下滑风险的前提下,2019年的宽松很难到达这一阶段。

  这一阶段,全国商品房新房销售均价4262元,累计上涨64.7%;全国商品房销售额达到2.99万亿元、销售面积7.7亿平、投资额2.5万亿元、开工面积9.5亿平,复合增速分别为31%、19%、20.1%、12%。

  来源:金融界网站

  三、救地方财政:我们认为2018年、2019年调控的思路既不来自保增长,也不来自防风险,而是来自地方政府的财政压力。这种情况下更多是因城施策的调控思路或者因城施策的放松政策。这和2008年、2009年保增长的逻辑是不一样的,也就是说我们认为,我们认为2019年的房地产政策不会进行大刺激,而是分城突进。

  核心逻辑和结论:我们回顾过去20年的房地产周期及政策,分为四个周期三大轮调控,1998房改及新经济增长点、2003支柱产业、2008四万亿、2015去库存成为四轮地产上涨周期的核心政策,而2005的国八条被称为调控元年、2010的国十条被称为历史最严调控开创了限购限贷等政策、2016的房住不炒则是对长期的调控做了规划。20年间中国商品房市场从无到有,销售额2513亿上涨到13.4万亿、销售面积从1.22上涨到17亿平、投资从3614亿上涨到11万亿、新开工面积从2.04亿平上涨到18亿平、竣工面积从1.76上涨到10.75亿平,复合增速分别为23%、15%、20%、12%、10%,累计分别成长了54倍、14倍、30倍、9倍,销售均价从2321元上涨4.3倍至10062元,全国销售单价破万,行业达到了前所未有的高度。

  1.房地产行业政策20年回顾:发动机和稳定剂的作用依旧

  4)租售同权或将暂缓:删除了租赁制度建设相关表述,租售同权或将暂缓,显著的表现可能是租赁用土地供应的减少,而增加商品房的用地供给。

  这一阶段,全国商品房新房销售均价2587元,累计上涨11.4%;全国商品房销售额达到5721亿元、销售面积2.5亿平、投资额7736亿元、开工面积4.2亿平,复合增速分别为22.8%、19.6%、20.9%、19.9%。

  证券研究报告 《政策周而复始、宽松可期、刺激勿盼——房地产政策20年复盘及2019年经济工作会议地产政策展望》

  总结历史,中国房地产是因为刺激而高速发展、是因为打压而转为衰退吗?非也,我们一直强调,中国房地产过去二十年的高速增长是城镇化和收入增长带来居民生活改善的内生需求,未来,中国的房地产也必经历衰退甚至大崩盘,这个都是政策没法改变的,只是会加速或减缓。十次危机九次地产,但衰退又有何惧呢,大部分真诚应对衰退进行改革的国家其实并没有走向失败的深渊,除非你一次一次不计成本的去强刺激。我们认为地产发动机和经济稳定剂的作用并没有改变,中国的城镇化需求仍旧有较大空间,因此应当尽快进行宽松(限购限贷限售限价取消)但不需要强刺激(货币超发),借此机会让房地产行业和企业面对一个正常化和市场化的预期即可,地产刺激后打压然后又刺激再打压,政策周而复始、上压下托,历史从未改变,也不会改变,始终如一的就是希望房地产市场保持稳定健康发展,我们强调要宽松不要刺激正是基于对地产中长期有利的角度,目前经过两年调控,房地产即将进入短周期的衰退期,我们认为各个地方政府基于地方财政和因城施策的方向放松地产是大概率的,但中央层级的刺激政策预期较低,19年中央经济工作会议仍旧提及房住不炒但又同时删除了政策调控连续性和租赁的内容,因此不排除随着经济形势变化而出现大变化的可能。

  1)篇幅缩减淡化地产:今年关于地产的表述从132字缩减至72字,篇幅明显减少,且有不少删除,排序也不再单独列而是列在大段后,淡化地产的态度明显。

  3)2008-2012五年,房地产成为保增长工具,政策目标以稳经济为主,政策工具包括四万亿、限购限贷、房产税等,政策效果上压下托保住了经济和房价的平衡:国际金融危机爆发,中国经济面临巨大下行压力,政府一开始宽松地产、刺激地产消费,2008年11月的四万亿之后,2009年房价暴涨,一年之后的2010年就出现新一轮的房地产调控,历史上第一次推出了影响多年的政策思路的限购限贷政策,2010年被称为史上最严地产调控之年,国四条遏制房价(2009)、史上最严国十条(2010)、房企再融资受限(2010)要求对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业,商业银行不得发放新开发项目贷款,证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组;限购限贷政策首次推出(2010)、新国八条推限价(2011)、房产税试点(2011)等政策有效的控制了因为四万亿而催生的房价泡沫,但由于2012年国外又出现欧债危机,为提前应对,政府推出3600万套保障房计划,此外央行先后两次降准降息,这个阶段在国际金融危机和欧债危机的双重影响下,政府进行了多次逆周期炒作,整体而言,有保有压,上压下托,以稳为主,这一轮的调控效果较为成功,也奠定了今后的地产调控短期化及逆周期调控的思路,地产成为宏观对冲的重要工具。

  5)长效机制推出时机不明:今年会议将长效机制建设的表述,从完善促进改为构建,意味着或许有所进展,但并未使用“立即建设”、“适时推出”等字眼,相信离推出尚有时间。

  2.从中央经济工作会议展望2019房地产政策:因城施策宽松可期、整体大幅刺激勿盼

  2018年12月21日,决定2019年经济工作的中央经济工作会议闭幕,会议指出,“要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系”。

  本报告分析师 陈天诚 SAC 执业证书编号:S1110517110001

  阶段一:限售、限价的政策的逐步宽松或者全面退出;

  图2:1998年以来中国房地产关键数据

  资料来源:统计局、天风证券研究所

  本文参考天风证券陈天诚房地产团队研究报告《政策周而复始、宽松可期、刺激勿盼——房地产政策20年复盘及2019年经济工作会议地产政策展望》

  1)1998-2002五年,房地产成为新经济增长点,政策目标以建制度为主,政策工具包括房贷、税费、土地等,政策效果是商品房市场初步建立且房价维持稳定:亚洲金融危机后,出口衰退内需不振,中国经济急需新的增长点,1998年国务院发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(23号文),结束了福利分房制度,标志着中国商品房市场的开启,同时第一次将房地产确立为经济新的增长点,房地产时代正式到来,同年以回龙观、天通苑等为代表的19个北京首批经济适用房项目在京亮相,这个阶段主要推出了房贷及住房公积金条例颁布(1999)、房地产企业试点上市(2000)、税费改革(2001)、2002年7月1日生效的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地,必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让,土地招拍挂(2002)正式确立,为商品房市场的长远发展奠定了基础,整体制度学习香港模式为主,这一高度供给压制的制度为房价的上涨埋下了伏笔。

  对比前一年中央经济工作会议关于地产的表述,“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。”我们发现有以下特点及推断:

  2)地方宽松将是大概率:首次提到夯实城市政府主体责任,强调因城施策、分类指导,地方政府宽松或将不受压制。

  对外发布时间 2018年12月23日

  阶段三:弱二线城市认购、认贷标准的放松;主要是一些前期收紧过度的城市,有望成为这一阶段宽松的主力。

  从1998开始,中国的商品房市场经历了20年的发展,销售额2513亿上涨到13.4万亿、销售面积从1.22上涨到17亿平、投资从3614亿上涨到11万亿、新开工面积从2.04亿平上涨到18亿平、竣工面积从1.76上涨到10.75亿平,复合增速分别为23%、15%、20%、12%、10%;这里,我们并不简单的将政策划分为紧缩周期还是宽松周期,我们结合国内外宏观和房地产产业的发展,将中国房地产行业产业发展及政策演进划分为四大阶段:

  3)调控政策或有逆转:今年删除了“保持房地产市场调控政策连续性和稳定性”表述,意味着调控或有一定程度逆转。

  二、防金融风险:防止房地产崩盘带来的系统性风险是政府多次强调的,房地产市场如果出现大幅衰退那么有可能冲击金融风险。

  我们认为房地产的宽松或许有四种不同阶段:

  2018年,房地产开发企业土地购置面积29142万平方米,比上年增长14.2%,增速比1-11月份回落0.1个百分点,比上年回落1.6个百分点;土地成交价款16102亿元,增长18.0%,比1-11月份回落2.2个百分点,比上年回落31.4个百分点。

  房地产开发企业本年完成投资:指报告期内完成的全部用于房屋建设工程、土地开发工程的投资额以及公益性建筑和土地购置费等的投资。该指标是累计数据。

  房地产开发企业本年到位资金:指房地产开发企业报告期内实际可用于房地产开发的各种货币资金及来源渠道。具体细分为国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款和其他资金。该指标是累计数据。

  土地成交价款:指房地产开发企业进行土地使用权交易活动的最终金额。在土地一级市场,是指土地最后的划拨款、“招拍挂”价格和出让价;在土地二级市场是指土地转让、出租、抵押等最后确定的合同价格。土地成交价款与土地购置面积同口径,可以计算土地的平均购置价格。

  土地购置面积:指房地产开发企业在本年内通过各种方式获得土地使用权的土地面积。

  商品房销售面积:指报告期内出售新建商品房屋的合同总面积(即双方签署的正式买卖合同中所确认的建筑面积)。该指标是累计数据。

  房屋施工面积:指房地产开发企业报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括本期新开工的面积、上期跨入本期继续施工的房屋面积、上期停缓建在本期恢复施工的房屋面积、本期竣工的房屋面积以及本期施工后又停缓建的房屋面积。多层建筑物的施工面积指各层建筑面积之和。

  附注

  1.指标解释

  三、房地产开发企业到位资金情况

  2018年末,商品房待售面积52414万平方米,比11月末减少214万平方米,比上年末减少6510万平方米。其中,住宅待售面积比11月末减少393万平方米,办公楼待售面积增加93万平方米,商业营业用房待售面积减少166万平方米。

  商品房销售额:指报告期内出售新建商品房屋的合同总价款(即双方签署的正式买卖合同中所确认的合同总价)。该指标与商品房销售面积同口径,也是累计数据。

  商品房待售面积:指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中,尚未销售或出租的商品房屋建筑面积,包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积,但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。

  2018年,东部地区房地产开发投资64355亿元,比上年增长10.9%,增速比1-11月份回落0.4个百分点;中部地区投资25180亿元,增长5.4%,回落0.5个百分点;西部地区投资26009亿元,增长8.9%,提高0.7个百分点;东北地区投资4720亿元,增长17.5%,提高1.3个百分点。

  5.东、中、西部和东北地区划分

  四、房地产开发景气指数

  按月(1月份除外)进行全面调查。

  3.调查方式

  房屋竣工面积:指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工,达到住人和使用条件,经验收鉴定合格或达到竣工验收标准,可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和。

  2.统计范围

  2018年,房地产开发企业房屋施工面积822300万平方米,比上年增长5.2%,增速比1-11月份提高0.5个百分点,比上年提高2.2百分点。其中,住宅施工面积569987万平方米,增长6.3%。房屋新开工面积209342万平方米,增长17.2%,比1-11月份提高0.4个百分点,比上年提高10.2个百分点。其中,住宅新开工面积153353万平方米,增长19.7%。房屋竣工面积93550万平方米,下降7.8%,降幅比1-11月份收窄4.5个百分点,比上年扩大3.4个百分点。其中,住宅竣工面积66016万平方米,下降8.1%。

  2018年,商品房销售面积171654万平方米,比上年增长1.3%,增速比1-11月份回落0.1个百分点,比上年回落6.4个百分点。其中,住宅销售面积增长2.2%,办公楼销售面积下降8.3%,商业营业用房销售面积下降6.8%。商品房销售额149973亿元,增长12.2%,比1-11月份提高0.1个百分点,比上年回落1.5个百分点。其中,住宅销售额增长14.7%,办公楼销售额下降2.6%,商业营业用房销售额增长0.7%。

  东部地区包括北京、天津、河北、上海、江苏、浙江、福建、山东、广东、海南10个省(市);中部地区包括山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南6个省;西部地区包括内蒙古、广西、重庆、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆12个省(市、自治区);东北地区包括辽宁、吉林、黑龙江3个省。

  有开发经营活动的全部房地产开发经营法人单位。

  12月份,房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为101.85,比11月份回落0.09点。

  一、房地产开发投资完成情况

  二、商品房销售和待售情况

  2018年,房地产开发企业到位资金165963亿元,比上年增长6.4%,增速比1-11月份回落1.2个百分点,比上年回落1.8个百分点。其中,国内贷款24005亿元,下降4.9%;利用外资108亿元,下降35.8%;自筹资金55831亿元,增长9.7%;定金及预收款55418亿元,增长13.8%;个人按揭贷款23706亿元,下降0.8%。

  全国房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)遵循经济周期波动的理论,以景气循环理论与景气循环分析方法为依据,运用时间序列、多元统计、计量经济分析方法,以房地产开发投资为基准指标,选取了房地产投资、资金、面积、销售有关指标,剔除季节因素的影响,包含了随机因素,采用增长率循环方法编制而成,每月根据新加入的数据对历史数据进行修订。国房景气指数选择2012年为基年,将其增长水平定为100。通常情况下,国房景气指数100点是最合适的景气水平,95至105点之间为适度景气水平,95以下为较低景气水平,105以上为偏高景气水平。

  2018年,东部地区商品房销售面积67641万平方米,比上年下降5.0%,降幅比1-11月份收窄0.1个百分点;销售额79258亿元,增长6.5%,增速提高0.9个百分点。中部地区商品房销售面积50695万平方米,增长6.8%,增速回落1.1个百分点;销售额33848亿元,增长18.1%,增速回落2.5个百分点。西部地区商品房销售面积45396万平方米,增长6.9%,增速提高0.3个百分点;销售额31127亿元,增长23.4%,增速回落0.1个百分点。东北地区商品房销售面积7922万平方米,下降4.4%,降幅与1-11月份持平;销售额5740亿元,增长7.0%,增速回落0.3个百分点。

  房屋新开工面积:指房地产开发企业报告期内新开工建设的房屋面积,以单位工程为核算对象。不包括在上期开工跨入报告期继续施工的房屋建筑面积和上期停缓建而在本期复工的建筑面积。房屋的开工以房屋正式开始破土刨槽(地基处理或打永久桩)的日期为准。房屋新开工面积指整栋房屋的全部建筑面积,不能分割计算。

  来源:中国日报网

  2018年1-12月,全国房地产开发投资120264亿元,比上年增长9.5%,增速比1-11月份回落0.2个百分点,比上年同期提高2.5个百分点。其中,住宅投资85192亿元,增长13.4%,比1-11月份回落0.2个百分点,比上年提高4个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.8%。

  4.全国房地产开发景气指数简要说明

  根据相关资料记载,1981年,浙江温州瑞安商品房卖出的价格为68.85元/平米,相当于当时一位普通工人的一个月工资,也就是说,如果当时,普通人想要买一套房子,那么他需要认真工作100个月的时间,也就是大约8年的时间,加之那时相对于收入来说,生活上的开销是十分小的,一年的开销可能只相当于一年收入的四分之一甚至更少,也就是说,如果以1981的情况来说,一个普通工人想要买一套房子,在除去生活开销之后,需要约10年的时间,而如果是夫妻双方一起购买的话,大约只需要5年的时间。

  经济发展了,人民的生活变得越来越好了,在改革开放的这40年间,房地产也给我们带来了更加舒适的居住环境,并且为国家的发展做出了不可磨灭的贡献。

  在中国的房地产从1988开始,便进入到了飞速发展的时代,并且随着土地禁锢的完全放开以及房改的的正式全面试点,中国房地产便开始一发不可收拾。

  从经济上来讲,房地产给中国的经济以及住房条件带来了极大的改善,同时也给国家的发展带来了不可磨灭的贡献,但单从人民群众住房这方面来讲,随着房地产发展的迅猛,如今的房价已经远远超过了人们的收入水平,而根据数据计算,我们也可以看到,30年前工作5年可以买一套100平米的房子,而如今要15年才能买一套100平米的房子,也就是说,人们买房的压力上升了3倍。

  自从改革开放以来,中国房地产行业从萌芽到开花,再到如今的蓬勃发展,俨然已经成为了国家的支柱产业之一,而房地产行业的收入,在每年的GDP中,也占据了“半壁江山”。

  单从数据上看,如今买房似乎比30多年前花费的时间更长,负担更重,但从实际角度来看,如今的房子不管是居住环境还是房屋的质量以及房屋居住的舒适度都比30多年前要好很多,另外,随着经济的发展,人们的生活水平在逐步的提高,而房子则成为了人们品质生活的一部分,如此来看,花费15年的时间去买一套房子似乎比30年前5年买一套房子来的更加划算。

  而在1987年,随着深圳首次进行土地公开拍卖,这才催化了全国房地产的快速发展,所以,严格意义上来讲,到了1987年,中国的房地产才算正式的进入到了商品化阶段。

  在经历了2年的疯狂式上涨之后,房价终于到了一个正常人买不起的水准,于是,各种调控加码,棚改开始放缓,那么做这些的目的是什么呢?—让房价稳定,让人们可以买得起房子!

  在1978年改革开放之后,中国的住房制度开始改革,从最初的“福利分房”到后来的“住房商品化”再到后来的“商品房和经适房共同发展”再到逐渐完善的“规范住房交易市场”,房地产行业才逐渐开始发展、规范起来。

  在很多城市,别说人均40平米的住房面积,就是10平米,还有很多人达不到,归根结底的原因便是,房价过高导致的,普通人买不起房子,有钱人大量的购置房产,这就导致了中国房地产一片欣欣向荣,但是,却很多人连10平米的房子都没有。

  不可否认,如今的房价和人们的收入已经出现了严重的倒挂现象,当然,这里所说的受众群体是普通的上班族,对于那些“富商”而言,即使中国的房价再翻一番,他们也是负担的起的。

  而这一点,也恰恰说明了,房价和人们的收入出现了倒挂现象。

  根据相关数据显示,在2017年时,我国人均的住房面积便已经达到了40平米,但是生活在社会中下阶层的我们知道,这些所谓的人均住房面积跟所谓的人均GDP一样—只是人均,而我们普通大众,永远是那个被平均的人。

  但是,当时的人们在房价如此“便宜”时却仍然觉得买不起房子,主要是因为那时候的人没有买房的意识,那时候几乎家家都有自己盖得的房子,又何必花钱去买城镇的房子呢?

  在改革开放的这40年之中,我们的生活越来越好,居住的环境也越来越好,这一切生活的美好,我们都应该感谢的是这个国家,这个永远为我们撑腰,永远将人民利益放在第一位的国家—中国

  然而,在买房的同时,生活上所带来的消费也是不可小觑的,68000元一年的收入,刨去30000元一年的生活开销,也就是说,在常理下,如今的中国人要买一套房子,需要工作30年的时间,才能勉强买得起一个100平米的房子,如果是夫妻两人,大约需要15年的时间,便可以还完房子的所有款项。

  根据相关数据显示,2018年,中国人均GDP约为9900美元,也就是,人均GDP在68000元人民币左右,而如今的房价,抛去一线的城市不说,单论二三线城市,房价单价的平均值约为1万元/平米左右,也就是说,一套100平米的房子,要工作个15年左右,而一般买房都为一家人或者是夫妻两人,也就是说,买一套房大约需要7-8年的时间。

  当然,随着经济的不断发展,房价上涨那是必然的结果,但房价如果过度上涨或者说房价上涨超出人均收入太多,这样的结果最终导致的便是更多的人买不起房子。

  这是一个既现实又无可奈何的事情,在房价上涨到大众快要买不起的时候,开始放缓房价的涨势(大幅度下跌是不可能的),而房价放缓(房价企稳)的时间或许是3年,或许是5年,等到人均收入能匹配如今房价的时候,便可能是新一轮的房价上涨。

  在经历了30年,中国房地产发展到了如今的地步,由开始的60元/平米到了现在的动辄2-3万/平米,从30多年前的工作5年便可以买一套房子,到如今的工作15年只能买一套3线城市的房子。

  而房价最近一次的大幅度上涨便是在2016-2017年这两年间,很多三四线城市的房价上涨甚至超过一倍,而导致这一轮房价上涨的最主要原因便是全国的棚改,而在此之前,房价和人们的收入并没有这么大的差距,很多人,还是能支付得起购房的钱款。

  严格意义上来说,中国房地产在经过了30余年的发展,如今,中国的房地产已经处于一个十分繁荣昌盛的时代,而房价也由曾经的60元/平米,发展到了如今的三四线城市8字头9字头,而一二线城市房价单价平均值更是动辄3万-6万/平米,在房价飞速发展的今天,人均的收入又有多少呢?是不是能够承担得起如此高房价带来的重压呢?

  上面所做的算法,是一个理想状态下的算法,而作为三四线城市来说,人均GDP收入会更低。

  我们再来看看30年前的中国房地产,在那时,房地产是一个刚处于萌芽状态的行业,甚至于说很多人并不知道房子还可以用来买卖,那时候的人,更多的是将收入用于日常的生活,然后一家人攒几年钱便可以盖一处房子,用来居住。

  从实的层面来看,相对于过去20年,真实的住房需求确实发生了变化,刚需没有那么强劲了。一个是人口结构的变化,中国15到64岁的劳动年龄人口已经出现净下降。也许再过十年,中国的高考将会变的非常容易,录取率将会进一步大幅提升,人口结构正在缓慢的影响到我们的房地产市场。

  房地产企业的杠杆率整体上会有下降,就像个人投资者现在没有人再敢用十倍杠杆去买股票,未来我们也不大会看到上市公司再把自己80%、90%的股票都质押出去,这就是真正的冲击也好、损失也好带来的整个行业的变化,这是第一个特点。

  我们看到投机性的需求,无论从宏观层面、金融层面还是调后的政策层面,泡沫确实被挤掉了很多。

  如果整个企业都是产融结合的套路的话,现在基本上是一个受打击的对象,特别是很多企业做了金控平台,现在是一个受打击的情景,很多企业陷入到了流动性的风险。

  现在中国上市的房地产企业平均的杠杆率大概是在70%左右的水平,那么2017年我们看到这个杠杆率更高,但是大家知道香港同类的房地产企业它的平均杠杆率是在30%多,也就是说我们的杠杆率比香港同类上市公司要高一倍,这里面有一个很有意思的问题。

  当然,还有经济学家从长远来看,房地产市场的泡沫并不大,另外一部分人认为我们的房地产市场已经到了跟日本一样的情况,我总体觉得我们房地产的泡沫确实是有一点的,但主要还是表现在三四线城市。

  这里还有一个重要的背景,就像我们分析股票市场、分析债券市场,明年一个非常重要的特点是什么呢?又会出现核心资产的泡沫化。我们知道经济底还没有到,今年大家预计经济增速大概是在6.6的水平,现在比较乐观的预计明年是在6.3、6.4左右的水平,特别是上半年。

  大家说你说这个数据是没有意义的,但是它大概反映出什么呢?新兴经济体和发展中国家的大城市房价的水平,以及它们的房价收入比反映出来这个国家区域的不均衡、公共服务的不均衡。

  流动性管理上也出现了非常大的漏洞,而且这个漏洞我觉得伴随着金融监管的基调的坚持,可能还会有一部分企业出现问题,最后你要解决这个问题的办法还是要靠处置资产或者引进外部的战略投资者。

  未来中国的房地产市场是不是会出现这种情况呢?我们不妨来分析一下。

  我们现在看到的房价指数,其实已经出现很多分化的迹象了。美国是这样,当然我们找了一个比较特殊的案例,纽约房价和底特律房价。我们找个中国的例子,只是打一个比方,北京房价和另外一个城市房价比较,我们会发现其实不同城市之间的房价走势已经出现非常大的分化。

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  我们说九十年代中后期海南的这轮房地产破灭其实离我们已经很久远了,而且那是九十年代刚刚启动社会主义市场经济体制那个情况下发生的。

  简单来说,这个行业整体的杠杆率会出现下降,行业的分化会进一步加剧,头部化的现象会越来越突出。同时我们看到房地产企业本身也在做大的转型。

  第三个方面,房地产企业本身会出现很大的分化。

  第一个方面:李铁主任(中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家)讲的我都同意,长周期里的中国房地产市场确实还有非常大的发展空间。

  我们从2008年到2016年里看到了这轮叫大水漫灌也好,金融泡沫化也好,这个时代确实过去了。我们也看到M2的增速从过去12%、13%的增速现在已经下滑到18%左右。毫无疑问这是一个金融周期步入下行的状态,而且这个周期可能持续至少三五年的时间。

  尽管我们现在人均居住面积也不低了,但是中国的城镇化水平还在不断的演进,按照刚才李主任的说法,如果说我们到2030年到达70%、80%的城镇化率的,中国人对住房的需求,对住房改善的需求仍然是非常强劲的。所以期望北京、上海这样的大城市出现房价的剧烈下跌是不大现实的。

  从目前的情况来看,我们从销售额的角度来看,销售额入榜的门槛是越来越高了,所以现在销售额三千亿是大公司,处在前五位的公司好几个已经冲到三千亿了,这个规模还在继续扩大,也就是说大公司的头部化效应越来越明显,整个行业的产业集中度提高,一部分中小型的房地产企业可能要退出市场。所以会不会出现我们看到的港股化的现象,我觉得大概率会朝着港股化的趋势去演进。

  当然了,这个市场确实也正在发生一些变化,我们把它总结为:从总量的扩张到结构上的分化,总量扩张的特征逐渐让给了结构上的分化。有哪些不同呢?

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  最近二十年以来,中国的房地产开发商没有经历过系统的金融冲击。这一轮调控,很多房地产受政策的调控,甩卖资产,降低杠杆,大家也看到这种惨烈的程度,这是我看到非常重要的转变。

  我们比较一个绝对房价和相对房价。绝对房价今天我们还算了一个数字,用一个小数据来说明北上广深这些城市房价的水平,一千万人民币左右大概能买到一个什么样的房子?

  同时,我们也看到在2016年年底以后,这轮金融整顿,影子银行体系我们称为崩塌式的下滑,社会融资总量如果剔除贷款以后,出现了断崖式的下滑。

  来源——安居号:财晓猫

  第二个特征,房地产行业整体的集中度确实是在提高,我们也用这个特点做了今天的主标题,是不是会出现港股化的情况。

  中国的住房性质可能是全世界最复杂的,我自己也搞不太清楚。我就给大家列了一下,你看我们有央产房、军产房、房改房、普通商品房、非普通商品房,我们有太多的类型。对应全球的人均居住面积,我们现在应该说不低,但是也还有空间。

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  我们可以从几个方面来看,第一个就是调控的作用,特别是“房住不炒”这个主基调明确了以后。

  就像我们说股灾发生以后让中国的投资者开始感受到了杠杆的压力,也受过切肤之痛,就像我们说今年的股权质押让上市公司开始感受到杠杆的危机,也有了切肤之痛。

  同时我们也注意到今年有一个新的现象,棚改货币化接近尾声,这一轮推动三四线城市改革上涨的最大动力正在退堂。

  这个对于资产价格来讲,肯定是一个负向的作用。从宏观面上分析,它肯定是一个负向的作用。

  我刚才还提到,一二线城市住房的按揭贷款已经开始出现松动,从这个角度来讲我觉得,2019年一线城市出现房价上涨的压力是比较大的。

  其实,在中国买房子和在国外买房有一个很大的不同。我们买的是建筑面积,他们买的是实际的使用面积。那个数据算下来之后会发现,相对于欧洲、美国这些大城市,中国买房真的是不便宜。

  对一二线城市我们看到,房地产的这种调控的作用现在边际开始减弱,一二线城市房价的增速开始回暖,调控的作用开始减弱。

  我觉得房地产企业大概会出现非常重要的两个特征:

  第一,城镇人口确实还有非常大的增长空间,特别是我们的真实城镇化率也不过刚刚过半,刚刚超过50%。

  从过去十年的情况来看,很多传统的在房地产领域里面有优势的企业转型过早,很多企业过早的转型做了文旅、地产、影视,后来发现过去十年做这些行业都不如盖房子赚钱。还有企业转型去做金融,我也是做金融的,后来我发现做金融的不如盖房子赚钱。

  再稍微扯远一点,我觉得,这也是2008年以后全球应对金融危机开启的一次货币实验,我们现在逐渐为这个货币实验买单。今天很多金融从业人士感到非常难受,大概就跟这个背景有关系,金融下行周期已经开启了。

  第三,住房的寿命问题。

  国际经验表明,人口拐点往往伴随着房价的拐点。我一直把日本作为全球主要经济体在房地产市场中的一个特例,人口拐点肯定和房地产的拐点大概是一致的,但日本表现的特别淋漓尽致,当然这和它在《广场协议》以后一系列比较失败的宏观政策有关系。

  我之前还做过一个片子,我们和全球主要大的发展中国家或者新兴经济体的大城市比,比如说菲律宾的马尼拉、印度的孟买、柬埔寨的金边、泰国的曼谷,我们也用房价收入比这个比较去算的话,你会发现北京、上海的相对房价比竟然不是最高的,最高的是柬埔寨的金边。

  当然,这个并不表明中国的房价一定是出现了巨大的泡沫,只是静态来看,我们从绝对数上来看,香港、上海、北京、深圳的房价是远远高于后面我们耳熟能详的那几个大城市的。从相对房价来看,我们的数据也不低,也是排在前面的。

  第二,我觉得是比较重要的,我们看一个结构,人均的住房改善其实还有非常大的空间。

  但同时,实际的刚性需求确实还在。我们甚至可以说,其实很多中产阶层的改善性的需求也是刚性需求。拥有两套房的已经占比超过45%。

  当然这里也有另外一个解释,就是现在独居的人口在增多,也增加了对于房地产市场本身的刚性的需求。所以我们看到,从刚需的群体,从高中毕业生,从结婚的群体来看,确实出现一个下降。

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  我们知道按照常识来看,限价的政策势必会带来几个结果,排队、摇号、偷工减料。因为市价五万块钱的东西如果让你卖四万块钱,这中间一定会出现偷工减料,这个已经被计划经济举措证明了的东西现在还大行其道,我是觉得特别不理解。

  住房的调控主基调应该也不会有什么太大的变化,但是我们知道在实际的操作过程当中已经出现松动了,一端是需求端按揭贷款的松动,另一端是供给端,房地产企业融资的慢慢松动。

  同时,我们看到新一轮生育的高峰期,对应的刚需人口也是下降了,所谓青春不再来。

  简单总结一下今天我给大家汇报的:总体上,房地产确实出现了比较大的分化,我们把它做了一个比喻叫“港股化”,现在来看调控仍然在延续,但是政策在供给端和需求端做了一些松动。所以,从明年的情况来看,一线城市的房地产确实有上涨的压力。

  总体来讲,如果把房地产行业放在中国经济发展的长周期来看,我觉得房地产行业仍然是整个经济发展不可或缺的主导产业。一个十万亿级的产业不可能不重要。

  第二个方面:我们觉得从区域上来讲会有比较大的分化,从过去同涨同跌到现在有涨有跌,区域的分化现在越来越表现出来。

  当然反过来说,我们觉得一些三四线城市现在房价处于高点,相对来说反倒是积累了一定的风险,也就是说,你认为房地产是有一定泡沫的,它最大的泡沫不是在一二线城市,而是在三四线城市。

  这种转型大概分成三类,第一类就是安心盖房子,所谓提升品质,绿色化、精品化、人文化。第二类是上中下游产业链延伸。第三类是我们说的产融结合。

  一个特征是,整体上房地产行业的杠杆率会降低。

  李嘉诚曾经说过一个话,他说他对借债的、举债的向来是非常谨慎的,而且香港的房地产企业是经历过惨烈的市场下跌、房价下跌的,中国大陆市场其实还没有出现这种情况。

  同时,我们看到库存对于一二线热点城市的房价形成了一个支撑作用,一线城市的库存去化实际上是非常之快的,库存保持在比较低的水平。

  大家知道这一轮的金融监管,尽管2018年以后政策上在做一些松动,但是稳步的降低宏观杠杆率这个目标是没有变的,现在宏观杠杆率基本稳定在250%左右。

  我想跟大家分享几个方面:

  第三个特征,房地产企业本身也在发生一些调整,也在发生一些转化,不同的选择,不同的结局。

  “中国房地产未来趋势”这个主题现在没什么人讲了,因为房地产市场很低迷,房地产商很受伤,整个行业很悲观。其实不是,我们相对看的中性一点,我们觉得,房地产市场可能在发生比较大的变化,有哪些变化呢?

  就像2017年下半年发生的情况。一级市场一定会出现独角兽的泡沫化,在房地产市场也会出现大城市核心城区的房子价格上涨压力。资产端下行的过程当中,核心资产端又会出现一轮泡沫化,这是明年我比较担心的问题。

  从资产管理角度来讲,我们看经济还在下行,也就是说会出现新一轮的资产荒,这个时候表现在股票市场一定是那些质地很好的白马股、蓝筹股重新受到追捧,因为它最安全。

  大概我们在80年代、90年代初的房子,现在好多真的是不能住了。除了学区房,大家在很多媒体上看到的破破烂烂的一片学区房可能卖出一个天价,人家买的不是房子,买的是学校,买的是位置。这是第一个部分给大家分享的。

  总体而言,房地产不大会出现崩盘的情况,我也希望我们能够以比较客观的心态来看待这个行业,也希望大家在房地产投资这个领域能够有好的收益

  基本结论就是:房地产行业可能正在呈现港股化的现象。香港10%股票占了70%的市值和交易量,这个市场正在变的越来越分化,在港股市场上,几乎每七块钱的交易就有一块钱是腾讯的,头部公司的占比实在太大了。

  房价到底高不高?这个真的很难说清楚,但我们还是要比一下,来看看我们大概处在什么样的位置。

  所以从政府的角度来讲,我在几个场合里面建议过,我们更多的注意力确实应该放在为中低收入群体实现一个“居者有其所”的目标,围绕这个目标去配置资源,而不是去管制价格,管制价格应该说是最糟糕的一种办法。

  大家看一下,2014年的情况是什么呢?同步上涨,一线带二线,二线带三线,是这么一个特点,轮流的上涨。无论是统计局的数据,包括我们自己真实的感受,基本都是如此。

  就像我们在香港市场看到这种主流的交易公司,前10%的公司和大量的50%、60%的公司,他们的交易量,他们占总市值的比例一样。当然这是两个非常特殊的案例。

  从需求端上来讲,限购以后,特别是大城市周边的房价下滑幅度是比较大的,比如北京燕郊这片下滑的非常大,但是中心城区价格波动幅度并不是很大。

  有些企业适时的做了转型,他们做了上中下游产业的延伸,有些做的还不错,当然有些也受到调控的影响,短期也出现了一些问题,但总体上我们看,上中下游产业链延伸这个路径,我觉得是未来主流的房地产企业的一个转型方向。

  昨天我在另外一个场合也聊到这个问题,房地产行业如果说仅仅从行业本身来说的话,还是一个主导产业,大家想想十万亿级的体量,这个行业本身从长期来看是没有大的问题的。但是短期来看,无论是调控政策还是大家的预期,确实导致这个行业本身发生了严重的分化,我们从几个方面来说:

  这些是我跟大家分享的,从房地产行业本身来看待它的一些变化,区域的变化也好,行业本身的变化,价格的变化。

  我们过去这些年在房地产领域之所以出现多年的调控、多次的争论,很大问题在于大家把目光聚焦在一线城市的价格上,而一线城市的高房价其实本质上又是个收入分配问题。

  中国的人口结构从长期来看确实会影响到房价的走势。短期来看,房地产企业现在在供需两端还承受着比较大的压力,供给端上,房地产企业已经开始不买土地了,因为融资成本确实比较高,融资很难。

  第一个,从需求上来讲。

  所以简单来说,我们觉得总量或者像过去20年这种非常高的斜率扩张期大概结束了,未来房地产发展可能是斜率相对来讲往上走,但是相对平缓的这么一个态势。

  大家知道棚改的货币化,对于三四线城市住房市场的推动可以说是过去几年三四线城市改革上涨最大的一个动力。三四线城市土地的流拍率也是最高的,很多开发商开始收缩战线。

  我们这个数据稍微修正了一下,都按同样的面积来算,我们的结论就是:全球20个核心城市中心城区的房价,上海、北京、深圳是仅次于香港的,就从绝对房价来看。

  尽管大家对明年下半年还看不清楚,大概是明年上半年大家看的相对清楚了,明年上半年的经济增速大概是在6.3、6.4,这就出现了一个什么问题呢?

  同时,我们看到三四线城市的房价泡沫可能会和一线城市出现比较大的分化,三四线城市可能会消耗在2015年上涨之后带来的泡沫。

  从目前统计上来看,2018、2019、2020三个年份是偿贷的一个高峰期,今年算是一个最大的高峰期,所以这里面不乏会有很多转型不是特别成功的房地产企业。

  房价收入比这个数据,其实是有很大问题的。比如我们算收入不能算平均收入,要算中位数的水平。但即便如此,我们大概去比较,你会发现我们的房价也是排在全球20个核心城市的前面的。

  这几年房地产市场的调控也让房地产市场企业有了切肤之痛,杠杆率可能会整体的出现下降,大家对于自己的流动性管理会越来越重视。

  资金端在边际上松动,比如住房按揭贷款,对房地产企业的融资这些都在松动。金融监管,包括对资管行业的监管,对于理财子公司的设立等等,金融监管在放松,也就是说整个资金端实际上是在变宽松的。

  但是现在两个群体都比较焦虑,一个群体是开发商,整个行业哀鸿遍野,大家觉得好像看不到希望,融资难、房子卖不出去。还有一个群体就是有刚需和改善型需求的购房群体,大家也非常焦虑,到底跌还是不跌呢?要跌就多跌一点,我好买。

  首套房的需求大家去看,高中毕业生的数量开始减少,这也反映了我们人口结构的一个非常大的变化。同时,婚姻登记人口数量在下降。

  转型过早的那批企业错过了黄金十年的发展。大家想想,从2008年到2017年这接近十年的时间,这简直就是房地产行业的黄金十年。我跟很多房地产企业也说过这个问题,不是企业干的好,是泡沫吹的大,是因为我们十年经历了一个金融化、泡沫化的过程。

  第四个方面就是产融结合。

  最近几年很多企业都做转型了,但是我们发现有的企业转型有点早,有的企业转型相对比较适中,有的企业没有转型。

  我们如果把这个需求简单划分为投机需求和刚性需求,由于我们这些年连续的调控,特别是2016年以来的调控,投机性的需求确实大大的减少了。


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