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[房地产]2018年中国房地产经历了什么?一个时代

  在保障困难群体基本居住需求方面,针对部分城市新市民保障性住房申请以户籍作为准入门槛,全国人大代表、58同城CEO姚劲波建议:“打破户籍限制,将社保缴纳或个人所得税征收时长作为申请依据,使住房福利政策更全面惠及新市民群体。同时,放宽保障性住房在年龄、可支配收入等方面的限制,承租人年满18岁即可申请,全部月收入不足个税起征点的可以优先申请,以此满足新市民群体的合理住房需求。”

  释义:房价是土地价格+建筑物价格,是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。房价的价格定位由多种因素构成。

  事实上,保障民生工程一直是社会较为关心的内容,今年“两会”对保障房、棚改工作的要求是:“继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造,保障困难群体基本居住需求。”

  据新京报记者不完全统计,截至目前,已经有包括济南、青岛、武汉、上海、长沙、成都、杭州、宁波、福州、厦门、安徽省、河南省等在内的多地提及“一城一策”。

  2019年开征可能性小

  对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,这和2018年的两会精神是一致的。从政策上看,主要有三个要点,即落实城市主体责任、完善住房体系、推进棚改工程。预计今年会不断推进对各地楼市调控的考核。

  今年以来,“一城一策”逐渐成为各省市楼市调控的关键词。诸如3月3日,山东省发布意见强调落实房地产调控城市主体责任制,济南、青岛要科学制定“一城一策”实施方案。

  莫天全建议税务部门谨慎把握开征房产税的时间节点,确保市场信心不受影响,在市场向好、信心充足的前提下进行房产税的征收,由点及面逐渐推行。

  今年,国务院总理李克强作政府工作报告时仍然强调了“促进房地产市场平稳健康发展”的目标,两会代表也对今年的房价趋势进行了预测。

  2018-2020三年棚户区改造的既定目标不会改变。2018年全国超额完成580万套改造任务(实际完成626万套),未来2年进入攻坚收尾阶段。此外,结合此前“因地制宜地推进棚改货币化安置”的政策方向来看,棚改政策收紧将重点集中在商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地区。

  释义:房地产税是一个综合性概念,一切与房地产经济运行过程有直接关系的税种都属于房地产税,房产税是其重要组成部分,是房屋保有阶段的税种。

  自从2016年,为了遏制房价过快上涨的局面,我国先后出台了多次宏观调控政策,经过3年来的调控,我国房价已经得到了初步的遏制。

  “集体土地入市更多体现在租赁市场内,对中低收入群体的帮助更为直接,可以控制租金上涨。”莫天全同时强调,集体土地入市、建设,要按照每个城市的总体规划来安排,才能避免相关问题。

  B10-B11版采写/新京报记者 段文平 张晓兰 徐倩 B10-B11版制图/李禾炜

  全国政协委员、香江集团总裁翟美卿则表示:“国家应该关注不同层次的人群的需求,关注人才安居房、贫困家庭房屋需求,进行优惠政策鼓励;商品房则按照市场规律来走。”

  党的十九大报告提出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

  全国政协委员、房天下董事长莫天全指出,土地市场作为一级市场,是撬动房地产的第一环要素。没有足够供应量,控制房价较为困难。所以,集体土地的入市,一方面可以提高供应量,对整个房地产市场、控制房价有帮助。此外,对提高人们的居住水平也能起到改善作用。

  今年政府工作报告首次将解决群众住房问题与城市主体责任连接起来,并提出,“要改革完善住房市场体系和保障体系,促进房地产市场平稳健康发展。”

  全国人大代表、58同城CEO姚劲波表示,年初至今,多个热点城市宣布实施楼市调控“一城一策”试点,将中大城市房价控制住了,这是最有效的手段。

  事实上,关于2019年房地产政策走势,从去年的中央经济工作会议到全国住房和城乡建设工作会议,均作出了明确指示,以稳地价稳房价稳预期为目标,促进房地产市场平稳健康发展。

  其中,中原地产首席分析师张大伟分析说,“虽然最近出现了部分城市的微调,但中央遏制房价上涨的决心不会发生改变。”

  地方调控将获更多自主权

  释义:租购并举是对具备购房能力的常住人口,支持其购买商品住房。对不具备购房能力或没有购房意愿的常住人口,支持其通过住房租赁市场租房居住。对符合条件的低收入住房困难家庭,通过提供公共租赁住房或发放租赁补贴保障其基本住房需求。

  从“稳妥”到“稳步”

  张大伟认为,稳步推进下的房地产税,还需要一定时间。立法过程较长,3年内落地可能性不大,房地产税目前在积极准备草案阶段,短期出台可能性不大。

  但是,“我们看到,过去一年,一些长租公寓机构倒下,也产生了相关的金融风险。因此,要监管好品牌公寓企业的‘资金池’。”姚劲波称。

  房地产税首次出现在2014年政府工作报告中,其提法是推进税收制度改革,做好房地产税等相关工作,2015-2017均未提及,2018年再次提出,并首次将立法工作写入,而且用了稳妥字眼,可见政府对于推进房地产税立法的决心。

  58安居客房产研究院首席分析师张波也认为,强调了稳步推进房地产税立法,这预示着房地产税的落地进程在加快,作为未来房地产行业的重要税种,房地产税不但有利于推动“土地财政”从根本上得到解决,并且对于保障房地产市场平稳运行起着重要作用。

  一城一策、房地产税、房价、保障房、租购并举、农村集体用地成为今年全国两会关注高频词

  多地提及“一城一策”

  今年的政府工作报告中也明确指出,更好解决群众住房问题,落实城市主体责任,改革完善住房市场体系和保障体系,促进房地产市场平稳健康发展。

  作为扩展地方税源、调控房地产市场、优化收入分配等具有重要作用的房地产税,其立法与落地是大势所趋。但是今年,从立法程序、立法难点和逆周期调控等方面来看,落地的可能性都不太大。

  农村集体用地入市平抑租赁价格

  房价将延续平稳态势

  对于城市之间的分化及未来趋势,姚劲波表示:“目前,四五线城市最贵的房子单价已达1万元左右。过去两年,一部分购房者涌入了四五线城市,助推了这类小城市房价的上涨。现在看来,天平正在往回摆,北京等新一线城市楼市出现回暖迹象,这也是市场的选择。”

  释义:不同城市在落实房地产调控过程中,根据自身的经济发展、楼市成交、库存状况、房价情况等,来制定适合自己的调控政策,但前提是确保房价、地价、预期的稳定,防范风险。

  58安居客房产研究院首席分析师张波表示,强调了落实地方主体责任,即“因城施策”,未来地方调控的灵活度会大大增强,不同城市的调控手段也会呈现一定差异性,调控方式差异、调控力度松紧的把握都有着地域性特点,目的是保证安居客当地房地产平稳健康发展。

  针对今年我国房价的走势,全国政协委员、房天下董事长莫天全认为:“2019年的房价会延续2018年下半年的态势,不会有太大的波动,上涨或者下跌都不会太大,这种平稳态势将持续一段时间。”

  “遏制房价过快上涨,应从土地供给源头入手,”全国人大代表、清华大学教授蔡继明这样建议。

  这些热词涵盖了土地、楼市、城市建设,既影响着广大人民的住房利益、幸福指数,更关系着房地产从业者的战略布局与策略考量。

  蔡继明透露,在一些试点区域,已经在探索宅基地在集体经济组织成员外部流转了。因此,他建议《土地管理法修正案(草案)》应允许农村闲置的宅基地转换成工业、商业等经营性建设用地并在符合城乡统一规划的前提下进入城乡统一的建设用地市场。

  房地产税落地进程或加快

  租购并举需配套政策支持

  释义:保障房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房。一般由廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、定向安置房等构成。

  今年的地方两会和全国两会中,“一城一策”“稳地价、稳房价、稳预期”成为频繁出现的热词。

  全国人大代表、林达集团董事局主席李晓林认为,集中租赁、自持性租赁等机构租赁模式可以克服租房信息不对等问题,提高住房租赁的品质,缓解供求矛盾,这是未来大中型城市住房租赁的发展趋势。在这个过程中,需要土地、金融、税收和法律相关政策措施的配套支持。税收问题涉及机构租赁的融资、房源或项目获取、改造、运营等各个环节,多个政策瓶颈需要突破。

  在业内人士看来,2019年,房地产调控政策会以 “稳”为主基调,但各地会根据自身状况,实行“一城一策”将获得更多调控自主权。

  莫天全还称,目前经济下行压力较大,同时兼顾去杠杆、供给侧结构性改革的关键时候,仍需持续提振市场信心,所有对国民信心和经济发展可能产生负面影响的政策在这样一个关键节点都应暂缓出台。

  全国两会,全国政协委员、房天下董事长莫天全在提案中表示:“房产税迟早要推出,而且应该要推出,这是大势所趋。”

  继去年之后,房地产税立法第二次出现在政府工作报告中。3月5日,国务院总理李克强在政府工作报告中提及房地产税时表示:“健全地方税体系,稳步推进房地产税立法。”

  2月22日,武汉市房管局召开会议,明确提出将稳妥推进“一城一策”试点,防范高地价、高房价、高杠杆风险,保持房地产市场平稳运行,地价、房价处在合理区间。1月17日,河南省住建厅副厅长张达表示,2019年,该省将继续落实房地产市场调控城市政府主体责任制,坚持因地制宜、综合施策,实行“一城一策”。

  “房价有一定的上涨是正常的,但是如果出现了过度上涨,就要调控。”莫天全表示。

  释义:随着城镇国有土地使用制度的改革、城市化进程的加快,农村集体土地特别是城市规划区内的农村集体建设用地的使用权价值和资产价值越来越显现,这也就形成了集体土地入市。

  在全国两会上,租购并举成为关注热点。对此,全国人大代表、58同城CEO姚劲波指出,如今,很多人租房的时间长达10年,在大部分城市,人们对住房品质提出了更高要求。国家也在鼓励“租售同权”以及社会资本进入租赁市场。

  对于2019年的调控政策,全国政协委员、富力地产集团联席董事长兼总裁张力称,由各个地区自己控制,地区和地区之间肯定不一样。

  对此,全国人大代表、清华大学教授蔡继明表示,目前我国的农村集体建设用地有19万平方公里,是城市建设用地的两倍。而集体建设用地中,经营性建设用地占比仅14%,宅基地占比超过70%,如果仅仅是允许存量集体经营性建设用地入市,是九牛一毛,不足以缓解城市建设用地供不应求的局面,应该扩大试点入市范围,尤其是允许农村宅基地入市,我国农村闲置的宅基地有3000万亩,如果部分入市,将有助于房价稳定或下降。

  房价是老百姓关注的热点话题,房价不仅关系到民生,更与人民生活的幸福指数息息相关。每年两会,房价都会成为热议的话题之一。

  每年全国两会及其政府工作报告,都是各行各业关注的焦点,因为涉及新一年具体政策的落地与执行,具有风向标意义。2019年全国两会,从政府工作报告、部长讲话、全国人大代表和政协委员的建议与提案以及各大网友的热议总结来看,涉及房地产的热词主要有“一城一策”、住房保障、房地产税立法、房价、“三块地”改革、租购并举、新型城镇化、城市群、粤港澳大湾区等。

  2019年,政府工作报告中对于房地产税立法的提法从“稳妥”到“稳步”,在中原地产首席分析师张大伟看来,稳妥是稳当可靠的意思,而稳步是指有把握地按一定步骤进行,这说明房地产税落地的速度预期在加快。

  一城一策“稳”市场

  3月5日,在十三届全国人大二次会议上,国务院总理李克强在政府工作报告中提及“推广农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点成果”。其中,集体经营性建设用地的入市由于影响着城市建设用地的供应,影响着楼市发展,一直受到市场的关注较多。

  全国人大代表、58同城CEO姚劲波建议,要鼓励更多的集体土地直接进入租赁市场,有的城市已经这么做了,希望在更多大中城市开放,有助于平抑租赁价格。

  “长租公寓的发展需要鼓励,也需要有配套政策来支持其发展,让中低收入群体有个较好的居住环境。”全国政协委员、房天下董事长莫天全指出,发展长租公寓要防止、避免行业出现垄断,一些公司有可能通过垄断房源的方式控制租金,这需要市场监管。此外,长租公寓运营过程中,金融手段的运用不能太过,应符合金融政策。

  扩大保障房惠及人群

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,“一城一策”正是“因城施策、分类指导、夯实城市主体责任”的体现。其含义在于地方政府将获得更大的调控自主权。但同时,地方政府还需要承担“稳地价、稳房价、稳预期”的调控责任。

  全国人大代表、58同城CEO姚劲波在接受新京报记者采访时表示:“今年年初至今,多个热点城市宣布实施楼市调控‘一城一策’,运用了一些非市场的手段将中大城市房价控制住了,将房价控制在一个健康的范畴内。”

  住房的调控主基调应该也不会有什么太大的变化,但是我们知道在实际的操作过程当中已经出现松动了,一端是需求端按揭贷款的松动,另一端是供给端,房地产企业融资的慢慢松动。

  昨天我在另外一个场合也聊到这个问题,房地产行业如果说仅仅从行业本身来说的话,还是一个主导产业,大家想想十万亿级的体量,这个行业本身从长期来看是没有大的问题的。但是短期来看,无论是调控政策还是大家的预期,确实导致这个行业本身发生了严重的分化,我们从几个方面来说:

  中国的住房性质可能是全世界最复杂的,我自己也搞不太清楚。我就给大家列了一下,你看我们有央产房、军产房、房改房、普通商品房、非普通商品房,我们有太多的类型。对应全球的人均居住面积,我们现在应该说不低,但是也还有空间。

  就像我们在香港市场看到这种主流的交易公司,前10%的公司和大量的50%、60%的公司,他们的交易量,他们占总市值的比例一样。当然这是两个非常特殊的案例。

  就像2017年下半年发生的情况。一级市场一定会出现独角兽的泡沫化,在房地产市场也会出现大城市核心城区的房子价格上涨压力。资产端下行的过程当中,核心资产端又会出现一轮泡沫化,这是明年我比较担心的问题。

  从实的层面来看,相对于过去20年,真实的住房需求确实发生了变化,刚需没有那么强劲了。一个是人口结构的变化,中国15到64岁的劳动年龄人口已经出现净下降。也许再过十年,中国的高考将会变的非常容易,录取率将会进一步大幅提升,人口结构正在缓慢的影响到我们的房地产市场。

  简单来说,这个行业整体的杠杆率会出现下降,行业的分化会进一步加剧,头部化的现象会越来越突出。同时我们看到房地产企业本身也在做大的转型。

  当然了,这个市场确实也正在发生一些变化,我们把它总结为:从总量的扩张到结构上的分化,总量扩张的特征逐渐让给了结构上的分化。有哪些不同呢?

  但同时,实际的刚性需求确实还在。我们甚至可以说,其实很多中产阶层的改善性的需求也是刚性需求。拥有两套房的已经占比超过45%。

  我们现在看到的房价指数,其实已经出现很多分化的迹象了。美国是这样,当然我们找了一个比较特殊的案例,纽约房价和底特律房价。我们找个中国的例子,只是打一个比方,北京房价和另外一个城市房价比较,我们会发现其实不同城市之间的房价走势已经出现非常大的分化。

  第二个方面:我们觉得从区域上来讲会有比较大的分化,从过去同涨同跌到现在有涨有跌,区域的分化现在越来越表现出来。

  从目前统计上来看,2018、2019、2020三个年份是偿贷的一个高峰期,今年算是一个最大的高峰期,所以这里面不乏会有很多转型不是特别成功的房地产企业。

  房价到底高不高?这个真的很难说清楚,但我们还是要比一下,来看看我们大概处在什么样的位置。

  尽管我们现在人均居住面积也不低了,但是中国的城镇化水平还在不断的演进,按照刚才李主任的说法,如果说我们到2030年到达70%、80%的城镇化率的,中国人对住房的需求,对住房改善的需求仍然是非常强劲的。所以期望北京、上海这样的大城市出现房价的剧烈下跌是不大现实的。

  我们从2008年到2016年里看到了这轮叫大水漫灌也好,金融泡沫化也好,这个时代确实过去了。我们也看到M2的增速从过去12%、13%的增速现在已经下滑到18%左右。毫无疑问这是一个金融周期步入下行的状态,而且这个周期可能持续至少三五年的时间。

  房地产企业的杠杆率整体上会有下降,就像个人投资者现在没有人再敢用十倍杠杆去买股票,未来我们也不大会看到上市公司再把自己80%、90%的股票都质押出去,这就是真正的冲击也好、损失也好带来的整个行业的变化,这是第一个特点。

  我刚才还提到,一二线城市住房的按揭贷款已经开始出现松动,从这个角度来讲我觉得,2019年一线城市出现房价上涨的压力是比较大的。

  其实,在中国买房子和在国外买房有一个很大的不同。我们买的是建筑面积,他们买的是实际的使用面积。那个数据算下来之后会发现,相对于欧洲、美国这些大城市,中国买房真的是不便宜。

  总体而言,房地产不大会出现崩盘的情况,我也希望我们能够以比较客观的心态来看待这个行业,也希望大家在房地产投资这个领域能够有好的收益

  同时,我们看到新一轮生育的高峰期,对应的刚需人口也是下降了,所谓青春不再来。

  所以简单来说,我们觉得总量或者像过去20年这种非常高的斜率扩张期大概结束了,未来房地产发展可能是斜率相对来讲往上走,但是相对平缓的这么一个态势。

  大家看一下,2014年的情况是什么呢?同步上涨,一线带二线,二线带三线,是这么一个特点,轮流的上涨。无论是统计局的数据,包括我们自己真实的感受,基本都是如此。

  但是现在两个群体都比较焦虑,一个群体是开发商,整个行业哀鸿遍野,大家觉得好像看不到希望,融资难、房子卖不出去。还有一个群体就是有刚需和改善型需求的购房群体,大家也非常焦虑,到底跌还是不跌呢?要跌就多跌一点,我好买。

  第四个方面就是产融结合。

  这几年房地产市场的调控也让房地产市场企业有了切肤之痛,杠杆率可能会整体的出现下降,大家对于自己的流动性管理会越来越重视。

  第一个方面:李铁主任(中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家)讲的我都同意,长周期里的中国房地产市场确实还有非常大的发展空间。

  第三个方面,房地产企业本身会出现很大的分化。

  基本结论就是:房地产行业可能正在呈现港股化的现象。香港10%股票占了70%的市值和交易量,这个市场正在变的越来越分化,在港股市场上,几乎每七块钱的交易就有一块钱是腾讯的,头部公司的占比实在太大了。

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  从资产管理角度来讲,我们看经济还在下行,也就是说会出现新一轮的资产荒,这个时候表现在股票市场一定是那些质地很好的白马股、蓝筹股重新受到追捧,因为它最安全。

  我们比较一个绝对房价和相对房价。绝对房价今天我们还算了一个数字,用一个小数据来说明北上广深这些城市房价的水平,一千万人民币左右大概能买到一个什么样的房子?

  第三个特征,房地产企业本身也在发生一些调整,也在发生一些转化,不同的选择,不同的结局。

  首套房的需求大家去看,高中毕业生的数量开始减少,这也反映了我们人口结构的一个非常大的变化。同时,婚姻登记人口数量在下降。

  我们知道按照常识来看,限价的政策势必会带来几个结果,排队、摇号、偷工减料。因为市价五万块钱的东西如果让你卖四万块钱,这中间一定会出现偷工减料,这个已经被计划经济举措证明了的东西现在还大行其道,我是觉得特别不理解。

  中国的人口结构从长期来看确实会影响到房价的走势。短期来看,房地产企业现在在供需两端还承受着比较大的压力,供给端上,房地产企业已经开始不买土地了,因为融资成本确实比较高,融资很难。

  最近二十年以来,中国的房地产开发商没有经历过系统的金融冲击。这一轮调控,很多房地产受政策的调控,甩卖资产,降低杠杆,大家也看到这种惨烈的程度,这是我看到非常重要的转变。

  如果整个企业都是产融结合的套路的话,现在基本上是一个受打击的对象,特别是很多企业做了金控平台,现在是一个受打击的情景,很多企业陷入到了流动性的风险。

  对一二线城市我们看到,房地产的这种调控的作用现在边际开始减弱,一二线城市房价的增速开始回暖,调控的作用开始减弱。

  就像我们说股灾发生以后让中国的投资者开始感受到了杠杆的压力,也受过切肤之痛,就像我们说今年的股权质押让上市公司开始感受到杠杆的危机,也有了切肤之痛。

  我们看到投机性的需求,无论从宏观层面、金融层面还是调后的政策层面,泡沫确实被挤掉了很多。

  当然这里也有另外一个解释,就是现在独居的人口在增多,也增加了对于房地产市场本身的刚性的需求。所以我们看到,从刚需的群体,从高中毕业生,从结婚的群体来看,确实出现一个下降。

  同时,我们看到三四线城市的房价泡沫可能会和一线城市出现比较大的分化,三四线城市可能会消耗在2015年上涨之后带来的泡沫。

  流动性管理上也出现了非常大的漏洞,而且这个漏洞我觉得伴随着金融监管的基调的坚持,可能还会有一部分企业出现问题,最后你要解决这个问题的办法还是要靠处置资产或者引进外部的战略投资者。

  同时,我们看到库存对于一二线热点城市的房价形成了一个支撑作用,一线城市的库存去化实际上是非常之快的,库存保持在比较低的水平。

  我们过去这些年在房地产领域之所以出现多年的调控、多次的争论,很大问题在于大家把目光聚焦在一线城市的价格上,而一线城市的高房价其实本质上又是个收入分配问题。

  转型过早的那批企业错过了黄金十年的发展。大家想想,从2008年到2017年这接近十年的时间,这简直就是房地产行业的黄金十年。我跟很多房地产企业也说过这个问题,不是企业干的好,是泡沫吹的大,是因为我们十年经历了一个金融化、泡沫化的过程。

  我觉得房地产企业大概会出现非常重要的两个特征:

  第二,我觉得是比较重要的,我们看一个结构,人均的住房改善其实还有非常大的空间。

  一个特征是,整体上房地产行业的杠杆率会降低。

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  “中国房地产未来趋势”这个主题现在没什么人讲了,因为房地产市场很低迷,房地产商很受伤,整个行业很悲观。其实不是,我们相对看的中性一点,我们觉得,房地产市场可能在发生比较大的变化,有哪些变化呢?

  当然,这个并不表明中国的房价一定是出现了巨大的泡沫,只是静态来看,我们从绝对数上来看,香港、上海、北京、深圳的房价是远远高于后面我们耳熟能详的那几个大城市的。从相对房价来看,我们的数据也不低,也是排在前面的。

  最近几年很多企业都做转型了,但是我们发现有的企业转型有点早,有的企业转型相对比较适中,有的企业没有转型。

  我们可以从几个方面来看,第一个就是调控的作用,特别是“房住不炒”这个主基调明确了以后。

  当然,还有经济学家从长远来看,房地产市场的泡沫并不大,另外一部分人认为我们的房地产市场已经到了跟日本一样的情况,我总体觉得我们房地产的泡沫确实是有一点的,但主要还是表现在三四线城市。

  房价收入比这个数据,其实是有很大问题的。比如我们算收入不能算平均收入,要算中位数的水平。但即便如此,我们大概去比较,你会发现我们的房价也是排在全球20个核心城市的前面的。

  第二个特征,房地产行业整体的集中度确实是在提高,我们也用这个特点做了今天的主标题,是不是会出现港股化的情况。

  再稍微扯远一点,我觉得,这也是2008年以后全球应对金融危机开启的一次货币实验,我们现在逐渐为这个货币实验买单。今天很多金融从业人士感到非常难受,大概就跟这个背景有关系,金融下行周期已经开启了。

  资金端在边际上松动,比如住房按揭贷款,对房地产企业的融资这些都在松动。金融监管,包括对资管行业的监管,对于理财子公司的设立等等,金融监管在放松,也就是说整个资金端实际上是在变宽松的。

  同时,我们也看到在2016年年底以后,这轮金融整顿,影子银行体系我们称为崩塌式的下滑,社会融资总量如果剔除贷款以后,出现了断崖式的下滑。

  同时我们也注意到今年有一个新的现象,棚改货币化接近尾声,这一轮推动三四线城市改革上涨的最大动力正在退堂。

  当然反过来说,我们觉得一些三四线城市现在房价处于高点,相对来说反倒是积累了一定的风险,也就是说,你认为房地产是有一定泡沫的,它最大的泡沫不是在一二线城市,而是在三四线城市。

  我之前还做过一个片子,我们和全球主要大的发展中国家或者新兴经济体的大城市比,比如说菲律宾的马尼拉、印度的孟买、柬埔寨的金边、泰国的曼谷,我们也用房价收入比这个比较去算的话,你会发现北京、上海的相对房价比竟然不是最高的,最高的是柬埔寨的金边。

  这些是我跟大家分享的,从房地产行业本身来看待它的一些变化,区域的变化也好,行业本身的变化,价格的变化。

  现在中国上市的房地产企业平均的杠杆率大概是在70%左右的水平,那么2017年我们看到这个杠杆率更高,但是大家知道香港同类的房地产企业它的平均杠杆率是在30%多,也就是说我们的杠杆率比香港同类上市公司要高一倍,这里面有一个很有意思的问题。

  我想跟大家分享几个方面:

  大家知道这一轮的金融监管,尽管2018年以后政策上在做一些松动,但是稳步的降低宏观杠杆率这个目标是没有变的,现在宏观杠杆率基本稳定在250%左右。

  来源——安居号:财晓猫

  大家知道棚改的货币化,对于三四线城市住房市场的推动可以说是过去几年三四线城市改革上涨最大的一个动力。三四线城市土地的流拍率也是最高的,很多开发商开始收缩战线。

  从目前的情况来看,我们从销售额的角度来看,销售额入榜的门槛是越来越高了,所以现在销售额三千亿是大公司,处在前五位的公司好几个已经冲到三千亿了,这个规模还在继续扩大,也就是说大公司的头部化效应越来越明显,整个行业的产业集中度提高,一部分中小型的房地产企业可能要退出市场。所以会不会出现我们看到的港股化的现象,我觉得大概率会朝着港股化的趋势去演进。

  从过去十年的情况来看,很多传统的在房地产领域里面有优势的企业转型过早,很多企业过早的转型做了文旅、地产、影视,后来发现过去十年做这些行业都不如盖房子赚钱。还有企业转型去做金融,我也是做金融的,后来我发现做金融的不如盖房子赚钱。

  第三,住房的寿命问题。

  从需求端上来讲,限购以后,特别是大城市周边的房价下滑幅度是比较大的,比如北京燕郊这片下滑的非常大,但是中心城区价格波动幅度并不是很大。

  这个对于资产价格来讲,肯定是一个负向的作用。从宏观面上分析,它肯定是一个负向的作用。

  简单总结一下今天我给大家汇报的:总体上,房地产确实出现了比较大的分化,我们把它做了一个比喻叫“港股化”,现在来看调控仍然在延续,但是政策在供给端和需求端做了一些松动。所以,从明年的情况来看,一线城市的房地产确实有上涨的压力。

  这里还有一个重要的背景,就像我们分析股票市场、分析债券市场,明年一个非常重要的特点是什么呢?又会出现核心资产的泡沫化。我们知道经济底还没有到,今年大家预计经济增速大概是在6.6的水平,现在比较乐观的预计明年是在6.3、6.4左右的水平,特别是上半年。

  我们说九十年代中后期海南的这轮房地产破灭其实离我们已经很久远了,而且那是九十年代刚刚启动社会主义市场经济体制那个情况下发生的。

  大家说你说这个数据是没有意义的,但是它大概反映出什么呢?新兴经济体和发展中国家的大城市房价的水平,以及它们的房价收入比反映出来这个国家区域的不均衡、公共服务的不均衡。

  所以从政府的角度来讲,我在几个场合里面建议过,我们更多的注意力确实应该放在为中低收入群体实现一个“居者有其所”的目标,围绕这个目标去配置资源,而不是去管制价格,管制价格应该说是最糟糕的一种办法。

  李嘉诚曾经说过一个话,他说他对借债的、举债的向来是非常谨慎的,而且香港的房地产企业是经历过惨烈的市场下跌、房价下跌的,中国大陆市场其实还没有出现这种情况。

  未来中国的房地产市场是不是会出现这种情况呢?我们不妨来分析一下。

  大概我们在80年代、90年代初的房子,现在好多真的是不能住了。除了学区房,大家在很多媒体上看到的破破烂烂的一片学区房可能卖出一个天价,人家买的不是房子,买的是学校,买的是位置。这是第一个部分给大家分享的。

  第一,城镇人口确实还有非常大的增长空间,特别是我们的真实城镇化率也不过刚刚过半,刚刚超过50%。

  这种转型大概分成三类,第一类就是安心盖房子,所谓提升品质,绿色化、精品化、人文化。第二类是上中下游产业链延伸。第三类是我们说的产融结合。

  总体来讲,如果把房地产行业放在中国经济发展的长周期来看,我觉得房地产行业仍然是整个经济发展不可或缺的主导产业。一个十万亿级的产业不可能不重要。

  我们如果把这个需求简单划分为投机需求和刚性需求,由于我们这些年连续的调控,特别是2016年以来的调控,投机性的需求确实大大的减少了。

  国际经验表明,人口拐点往往伴随着房价的拐点。我一直把日本作为全球主要经济体在房地产市场中的一个特例,人口拐点肯定和房地产的拐点大概是一致的,但日本表现的特别淋漓尽致,当然这和它在《广场协议》以后一系列比较失败的宏观政策有关系。

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  第一个,从需求上来讲。

  我们这个数据稍微修正了一下,都按同样的面积来算,我们的结论就是:全球20个核心城市中心城区的房价,上海、北京、深圳是仅次于香港的,就从绝对房价来看。

  尽管大家对明年下半年还看不清楚,大概是明年上半年大家看的相对清楚了,明年上半年的经济增速大概是在6.3、6.4,这就出现了一个什么问题呢?

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  有些企业适时的做了转型,他们做了上中下游产业的延伸,有些做的还不错,当然有些也受到调控的影响,短期也出现了一些问题,但总体上我们看,上中下游产业链延伸这个路径,我觉得是未来主流的房地产企业的一个转型方向。

  这一年是整个行业的混沌的一年,不是单个个体,而是整个产业链。所以很多时候我们发现一些明显的变化在提升。

  而这一场的房票消失,恰恰是调控2周年沉淀之后的结果。当第一季度的供应量集中在中环内的时候,购买力尚未显现,而真正浮出水面,是因为大量郊区供应房源等待刚需接盘的时候。

  这家企业应该是非常非常本土的开发商了,崛起的时代应该是在2000年左右,那时候的土拍市场并不完善,靠关系就可以拿很多地,所以那段时间的鹏欣、大华、城投都是借机崛起,成为上海的地头蛇,当然这其中也包括农工商。

  两家房企,一个一边在快速消失一边却在呼吁要被尊重,一个绝对主流却说着世道艰难,这可能就勾勒出了房企的全貌,说的都是真的,存在的也都是现实。

  我有一个房企前五强里做产品模块的负责人,不定时的都聊聊天。大概两年前我听闻他在公司内部推行的产品线得到集团的认可了,如果没有意外的话后面两年就开始落地升华并且迭代了。

  03、朗诗式的怒吼与掩饰不住的尴尬

  最后在土地市场出让好的土地就捆绑各种条件让开发商不舒服,不好的地全国各地都在流拍似乎也无所谓,都说土地财政土地财政,今年似乎也没那么重要。

  但是另外一个维度,今年央行连续四次降准,一边是货币宽松,一边是房地产去杠杆,这也是为什么这两年P2P这么多,消费贷这么多,你看到的什么瓜子毛豆优信广告可以这么多。

  那一句房企有值得尊重么,引起了多少地产人的思考。

  回看2008年,经历过那一段周期的人都知道,那一年有多艰难有多痛苦,但是历史就是这么有趣,扛过了2008年之后,行业很快经历无比幸福的十年,虽然一直在调控,但是如今回望每一步都是老天爷给饭吃。

  今年的上海,经历过跌宕起伏的一年,在开年的时候,我们依然沉浸在翠湖天地那么多公司来买房,中粮前滩海景几千人抢房子的场景里。

  在扛了4个月之后,下半年的杭州表现的,像极了上海的走势。

  如今在土地穿透性政策下面,前几年没做开发的开发商有很大的机会,因为他们没有负债,他们只有资产和钱。

  这种看得到面的标准都降低到如此,我更担心的是涉及到钢筋水泥的这一部分。

  过去20年,我们猛然发现我们依赖的并不是高周转,我们依赖的是高杠杆,一切的强势并不是我们有多厉害,而是我们过去借了这么多钱。

  我的一个90后投资人朋友最近在上海的房子已经交房了,询问我最多的问题就是:如何维权最有效果。精装修降标、公共绿化减弱、大堂缩小、立面应付。这两年的洗涤让大量的房企靠财务部门驱动行事,而落到产品面就是如何更好的节约成本。

  业内一直有个观点,这个行业的发展一直有两种东方模型,一种叫香港,一种叫新加坡,香港就是典型的价高者得的方式,新加坡就是居者都要有其屋,两种模式谈不上谁更好,各有利弊也有适合。

  02、消失的房票以及不对等的一二手市场

  对于普通人来说,还贷压力大么,一定大的,经济压力不说了,这一次还有房价不稳定的心理压力,柯洁刚刚又获得一个世界冠军,记者采访这一次得冠的感受,柯洁说了句:奖金可以缓解我房贷的压力。

  C端市场关于房子的钱并没有抽干,而是把钱的周期变慢了,变得不能再慢了。

  这某种程度上,就是做老大的代价吧。

  05、行业转型,房地产在2018年的拐点年

  为什么,因为如今的上海,外地人只能买一套以及置换需要7成首付的政策,几乎让80%的外地人没有置换的可能,剩下的20%的外地人,置换遇到了一二手价格倒挂导致二手房卖不出去,所以对于他们来说,要么买不起,要么想买不能买,要么没资格买。

  2018年开始冒头,确实如今的环境有最适合他们的土壤,在没那么被聚光灯关注的市场里,他们在快速的囤积干粮。

  房企没钱是最先感知到的,但是不要觉得这是一个孤立的事件,这样的姿态悄然间也传递给了下端,一线城市七成,二线城市限售,这是我严重对民生影响最小的政策了,但是意图也非常明确,尾端行业要速冻,需求要速冻,关于房子的钱要速冻。

  最近2年,房地产这行业经历震荡起伏的过程,而这样的过程恰好让太多的企业失去了做内功的能力,我认真研究过这条产品线,如果没有意外,他将会是市场上非常有竞争的改善条线的产品线,无奈沉入海底,很多内容因为错过了迭代的周期在现在的眼光也显得不合时宜。

  比如过往的激活三四线城市到如今激活一线城市周边的三四线城市,所以我们看到了长三角、粤港澳以及革命性的雄安规划。

  在哪里,房子根本不是目的,而是工具,大家想要投资所以落户,城市也希望落户用房子作为载体让他们先落户再买房,如果说一线城市的需求是萎缩,那么二线城市的因果则发生颠倒。

  而剩下好不容易闯关成功,这个时候的持币者都是大爷啊,都去淘外环内的好盘了,郊环外的一定是挑挑拣拣的状态。

  当然,这样的模式也给了另一些企业机会。

  06、2018年是复杂的一年,就像2008年一样

  2018年即将过去,这一年的地产经历了太多,以至于让我不禁怀疑,是不是某一个时代就这样结束了。

  01、上市狂潮、资金荒和地产去杠杆

  房地产到底在做怎么样的转型。

  当然后面随着上海市场的健全,地头蛇类企业在这个城市最强的长板就消失了,而他们也在市场上沉寂了很久很久了。

  前几天还和一个操盘手聊天,说如今的上海对于商品房预售证价格已经不管控了,理由也很简单,当市场变冷时候,你拿高价很明显也去化不掉,这某种程度上也是调控取得效果的表现。

  但是当我在朋友圈感慨的时候,有一个地产同行的不合时宜的在下面留言:朗诗是谁。

  这是个案么,不是,北上广深的冷淡已经是共识,一线城市集中的收缩吸干市场所有的房票。

  但是从另外一个角度来说,市场需要教训,从业者需要对行业的敬畏,房企的速度也需要慢一点,如果一切都像2008时候的那样更加珍惜我们的饭碗,从这个角度上来说这样的2018或许也没什么不好。

  这里面最惨的是谁,毫无疑问就是碧桂园。

  三年前的企业债到如今都是偿还的时候,一年前流行的美元融资如今口子也因为大家知道的原因关闭了,恒大爸爸发明的永续债偶有开发商尝试,但是后果每个人都知道。

  但是正因为行业情绪如此,加上碧桂园过往的种种因素,大家把所有的情绪全部投射到了他身上。

  也难怪远洋的老板今年对外说一个笑话:如果他早做房地产5年,远洋早就过3000亿,这句话的幼稚程度几乎等同于我早点买房早就身价千万了一样。

  04、不是维权潮,而是维权狂潮

  他摇摇头就说了一句话:今年年初的时候集团给产品部门的一个原则,参考碧桂园的标准控制成本投入。

  今年是内陆企业在香港扎堆上市的一年,港交所的某几天甚至出现锣不够用两家合敲的情况出现,而这里面就有很多的房企。

  是啊,作为一家规模日渐萎缩的开发商,这样的发言也难免会让别人吐槽吃不到葡萄说葡萄酸。作为这家依靠产品和工艺曾经在行业内风光一时的房企,如今在这个赛道确实显得非常尴尬。

  当然,这一段特殊的时期还给这个市场留下一句口号:2018年交房的二手房,不要去买。

  人才涌动,过去背负着户籍,如今还加上了房产。

  房子使人进步,房贷让人成长。

  而这两年买一手房的人,很有可能成为最近十年以来第一批接盘侠:价格在高位,质量在谷底。未来谁来,还需要时间来安排。

  地产的2018,我希望他快点过去,那句歌词怎么唱来着,挥别错的才能和对的相逢~

  上一次有这种情况的,差不多是十年前的万科,2008年的万科,地板门、捐款门同时砸到了这家公司身上。

  更加极端的应该是上海租赁市场了,租售并举上海占据了全国的半壁江山,而上海地产集团几乎占据了上海租赁市场的全部江山,租赁用地几乎都被他们拿走,如果没有意外这也会成为他们的全部。

  资本市场都知道,股权是最贵的融资方式,某种程度上就是把公司的一部分卖了,但是开发商也知道,但是没得选,2018年没有比这件事更重要的了。

  今年年底,是关于很多企业传闻倒闭最多的一年了,传到最后闽企都快不够用了,借钱的利息越来越高,我是第一次听说有一家公司给财务总的授权是12%以内的利息不用汇报直接借。

  而时至今日的他们猛然发现,不仅仅价格不一定划算,质量反而出现了很多问题。

  但是没有几个月突然发现整个市场急速的冷了,所有地产业内的都在问一句话:房票怎么就没了。

  当然,也有渔翁得利的,不知道各位注意到了没有,今年是房企财务总成为明星的一年,各种论坛早就没有营销人和产品人的机会,基本都是他们在讲,看着他们诉说着如何调令全局如何指点江山。

  正因为如此,2018年才如此的混沌,房地产已经不是过往的房地产,哪怕是商品房也不再是过往的商品房,行业从此进入被管理模式。

  但很多时候就是这样,我们必须站在今天看到后天,才能看到明天的太阳,盲目的乐观在此时此刻显得无比的重要。

  规模的萎缩我们暂时不说,哪怕就是安身立命的科技住宅的理念,如今扛大旗的却是金茂。朗诗对于地产的存在感已经越来越弱了。

  为什么会是2018年,这个时间点也很耐人寻味,我们回顾身边,如今每个城市都以2035年为截点进行规划和奋斗,而2018年距离2035还有17年,而中国商品房发展差不多20年,所以就在这个中间的截点集中发力,目的也是为了在未来可以真正意义上的租售并举。

  用租赁市场解决底层整体的居住问题,用商品房解决居住品质感的问题,但是二者之间天然存在中间过渡段,在租赁市场尚未健全的时候,必然需要委屈一部分的商品房市场,所以北京的限竞房、上海的预售证管控、深圳的现房销售就是在这个时候提出来的,目的就是希望租售可以真正意义上并举。

  不仅如此,最近二线城市最风光的杭州,尚未纳入一线城市的时候,市场表现同一线城市表达的非常一致。

  这样的冲击清洗出了很多原罪,不然你不能解释为什么海航卖掉自己那么多资产,李嘉诚退出大陆市场以及王健林断臂自己的地产模块。

  这一年我们经历过行业的过山车,我们可以同时感受到市场的冰与火,我们也很容易在早上信心满满入睡前又会惴惴不安,行业给到我们的不仅是焦虑和迷茫,更多的是未知和无奈。

  维权、砸售楼处、要求退房的此起彼伏,行业进入到最混乱的一年。

  确实,因为预售证的管控,如今的售价和当初的土地成交价比起来开发商真的是良心企业,几乎都是薄利甚至微亏的状态在销售,按照道理来说价格都是打折在卖,怎么客户就没了呢。

  今年地产老板最强烈的一声怒吼,毫无疑问来自朗诗。

  而后随之带来的一个现象,不知道是不是好事,因为产品的不达标,这一年市场的客户变得出奇的专业,不论是关于房屋质量还是市场周期,所有人都能够谈论房子的一些事情,水库体系开始在主流市场传播。

  但是也确实说明,时代在如今变的那么不同寻常。

  当然,你可能会说风风火火的抢人大战的二线城市呢,在我眼中不论是西安还是武汉还是天津,都是踊跃在二线城市中突围的其中一个罢了。

  后来有人说,万科这句说下去,是说给别人听的,然后还有下半句,活不下去欢迎被我收购。

  但是其实这也是没有办法的办法,租赁市场在今年躁动异常,北京租金突然性上涨,另一面长租公寓却接连爆仓,这一切都在表示,租赁市场要起势了,但是这个赛道还没有建立自己的规则。

  今年交房的房子是建筑质量最差的一年,当然比这个更惨的,是这一群交房的,很多是当年以为很便宜,现在看来很吃亏的高价房。

  但是土地已经在手上,日子还要过,饭碗还是要温热,我第一次感受到上海地产同时出现2个现象:1、集团总部的营销各条线全部铺在项目上,2、郊区的分销点数已经上到了3个点。

  把地出让给地头蛇,或许就是最好的选择。

  2018年的主旋律就是去杠杆,而房地产这个行业本身就是一个巨大的杠杆,预售制,土地款抵押,工程款延期,买房贷款,这一切的机制都是冲着翻倍杠杆去的。但是到了今年,在去杠杆的推动下,这一切我们习以为常的游戏规则全部都改变了。

  恰逢这个时候,感觉像商量好的一样,上海从第二季度开始大量供应郊环盘,大量4万元左右的楼盘密集度的供应,本来需求不大的市场出现了大量的市场供应。

  所以你会看到产品部收到的指令是如何在控制成本的前提下做标准化,营销部收到的指令是营销费用必须要有产出,工程部的指令是如何不计代价拿到预售证。

  言不由衷、言行不一,对外阳光,对内疗伤。

  这一年的碧桂园品牌部是最忙碌的,给我们上演了一次次如何失败的危机公关。

  也正因为今年的艰难,我们突然发现,原来这过去十几年来我们之前融资都那么容易。

  上海是个精密的城市,这些数字已经足够表达市场的态度。

  黄金时代一定已经过去,留给我们的是钻石还是白银或者青铜都不重要,只要是金属就有他发光的地方,关键是找到适合自己的地方。

  恍然之间,我们突然明白,原来这一次的遏制房价上涨和前几天说的遏制房价过快上涨是这么不一样的事情。而且关键的是,房价真的就不涨的。

  而这样的颠倒,结果也是出乎意料,5月16日,30万人下载了天津公安app办理落户申请,直接导致官网瘫痪,吓得北京后面后面出台了北京积分落户接受非京籍申报。西安更加直接,4天就让1.7万人成为西安人,武汉更加明显,应届毕业生买房直接8折。这些政策的发声,相隔不到一个月,恍然间今年毕业的大学生突然觉得好幸福。

  所以有阵子我也没打扰他,就看他朋友圈到处飞到处跑。

  他们有多狂,就说明房企有多慌。

  这样的弹药储备明显好像不像是活不下去的样子。

  比如过往的激活二线城市到如今让人落户才算激活的二线城市,所以我们可以看到西安、武汉、苏州、杭州等城市对外来人口空前的友善。

  最近我和他又见面了,一看又胖了头发也快掉光了脸色也憔悴了,我问他最近在忙什么。

  今年的钱荒超乎想象。

  当然你对农工商未来的产品会有期待么,起码我没有吧,没有任何的不尊重,但是好产品是需要惯性的。

  对于地产来说更是如此,幸运的是可能不用太久的时间,这一年就要过去,一年的过去,可能意味着新的开始。

  今年房企品牌部最大的工作是什么:自己企业上市后的品牌宣传和公关处理。

  你说这种情况以往没有么,可能会有,但是过往为什么没有爆发出来,道理也很简单,因为房价还撑着,产品再差起码房子还值当初的那个钱,但是如今这种场面已经不再存在。

  比如过往所有的政策都是你必须怎么怎么样,否则不能买房,现在大量的城市颁布,你想要买房,必须怎么这么样,这样前后顺序的颠倒意味着对房子的态度也不太一样。

  下面的一些碎片恍如隔世,但又近在眼前,一点点串联起来,勾勒出2018年的全貌,也似乎暗示着地产的未来。

  过去是行业混沌企业清晰,所以很多从业者会对未来焦虑迷惘,但是如今是行业清晰企业混沌,本质上是因为现在沉淀下来的行业,并没有所有的开发商太多的选择,大多数都是撅着屁股捡钢镚,费力赚零花,不赚别人还抢。

  今年有多混沌,就说明租售并举的执行意图执行的有多彻底,我们所有看不懂的,从这个角度来咀嚼或者也都是正常。

  而很多的房企哪怕顶着破发的压力依然要上市,这背后的诉求其实很多人都懂:如今的地产赛道却迎来了史无前例的资金荒。

  而如今我们探讨的租购并举,本质上就是告诉市场,中国的房地产,一半是香港,一半是新加坡。

  不知道各位发现了没有,上海的土地市场,虽然低调,但是有一家开发商突然出来拿地了,名字不意外:农工商。

  这个行业变得出奇的复杂,每天我们需要应对的问题也是错中复杂,一招鲜吃遍天的模式已经过去,财大气粗买买买如今也变得很不应景,所有企业如今在这个赛道里都在夹缝里生存,每天用不一样的方式解决不同的问题。

  但是没过多久我们就看到,万科花了32.34亿去收购华夏幸福,这还是开始,后来花了3.55亿元收购了嘉凯城的5个资产包,再花15亿元收购了海航旗下的一家子公司。

  但是在2017年年初,太多的项目拿到预售证都被要求指导价下进行价格,而这个举措对于很多人来说都是捡便宜的意义,所以在那一年很多有房票的都选择在那个时候买房。

  这就是一个市场平衡的地方,一个地方的认知下去了,另一个地方的认知也就起来了,伴随着市场的不均衡,大量服务购房者的机构也开始产生,居理新房、诸葛找房包括真有好房,这一些为买房人服务的机构因运而生,这在以往是不可想象的。

  但是这一年我很意外,农工商突然在土地市场上拿了很多地,其中最玄乎的应该是泗泾的那块地,去年拿出来的时候没人接盘,今年打了7折之后被农工商拿下。

  而这一切的蝴蝶效应还未停止。

  与之对比明显的就来自万科,这个绝对主旋律的房企,在今年的11月份发出了那一句活下去。这三个字让很多人感慨,万科都要说活下去那世道真的好艰难啊。

  供不应求的场景,第一次在上海发生,而这一次落地,某种程度上真正意义上重创了2016年拿地的房企们。

  未来的2019会迎来什么样的时代,我不知道,正如我们在2008年年底的时候一样。

  唯一可以依靠的本地人,同样遇到了置换难题,一二手倒挂让如今的二手房非常痛苦,不降价15%根本没有出手的可能,出手之后又面临超过9个月的置换周期。

  这就是房地产市场,总有人吃的比我们快,只是每年风水轮流转。


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