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[房企]谁是最值得投资的房企?2018中国规模房企

  总的来说,由于企业规模差异,往往导致体量较小,经营状况良好的中小型房企有更好的ROE表现;而大中型房企由于自身体量较大、发展稳定,ROE值一般不会像中小型房企一样有较大的波动。

  年报显示,新城控股2018年归属于上市公司股东的净利润为104.91亿元,同比增长74.02%,操盘项目回款率达92%,接近万科;近几年,新城控股的资产负债率逐年下降,2018年的净负债率为49.2%,同比下降18个百分点。

  2018年,龙光地产的ROE值为31.54%,在本榜单中排名第6位。年报显示,龙光地产2018年实现净利润89.96亿元,核心利润人民币76.55亿元,同比增长65.7%,核心利润规模甚至超过部分千亿规模房企;净利率20.38%,在标准地产研究院发布的上市房企净利润榜单中位列第13位。

  可以发现,随着房企销售规模不断扩大,能够长期保持较高的ROE值,同时还能继续保持营业收入和利润高增长,对房企来说并非易事,能够创造并维持高水平ROE的公司可遇而不可求。

  这与它们杠杆率偏低有关。标准地产研究院发布的上市房企净负债率排行榜显示,中国海外发展和龙湖集团2018的净负债率分别仅为26.95%和53.07%。

  如果只能用一种指标作为投资的依据,巴菲特会毫不犹豫的选择净资产收益率。他说:“我宁愿要一家资本规模只有1000万美元而净资产收益率为15%的小公司,也不愿意要一个资本规模高达1亿美元而净资产收益率只有5%的大公司。”

  2018年,80家房企ROE均值为16.95%,同比2017年的16.50%增长了0.45个百分点;47家房企ROE值上升,其余33家房企ROE值出现不同程度的下降。

  ◎ 作者 / 标叔

  其中,ROE值提升幅度最大的是中华企业,同比2017年提升了19.2个百分点,其次是德信中国、雅戈尔,分别提升了16.14、12.73个百分点。

  但值得注意的是,和部分中小型房企在发展中更加注重经营效率和发展质量不同,中国恒大、融创中国、碧桂园三大龙头房企的的ROE值之所以高,仍与它们高周转、高杠杆的模式分不开。

  根据杜邦分析法,ROE=销售净利率×总资产周转率×权益乘数,这三个指标分别代表了产品盈利水平、企业运营能力以及杠杆使用情况。也就是说,增加资产周转的效率、提高业务盈利能力、以及加大杠杆经营等均可以增加ROE的值。

  在制作本榜单时,标准地产研究院除了关注ROE单一指标,还注意区别房企的资产规模、营业收入、净利润等相关指标的差异。

  结语

  以ROE值断崖式下跌的富力地产为例。因其在2017年11月收购了万达集团旗下74家酒店,导致2018年的总资产规模达3661.94亿元,同比增长22.84%;融资成本高达52亿,而2017年仅为16.72亿,同比暴增212%;加之议价收购收益的大幅减少,致使股东应占利润仅为83.71亿元,同比大幅下滑60.4%;净利率仅为11.36%,较2017年的36.14%大幅下降24.79个百分点。

  一般而言,凭借品牌优势和管理输出,除快速提升规模外,龙头房企还可以以较小权益投资获取更高权益回报,更容易维持较高ROE水平,例如万科A、保利地产等龙头房企的ROE均保持在15%以上。

  说明:

  年报显示,德信中国去年归属母公司股东的净利润取得接近100%的增长,净利率较2017年提高了9.61个百分点,助力ROE大幅改善。公司盈利能力突飞猛进的同时,2018年德信中国积极优化资本结构,净负债率大幅下降为67.6%。

  中国房地产行业已由高速增长过渡到稳定发展阶段,随着房地产调控的深入及融资渠道的收紧,以往快周转、高杠杆的惯用模式受到了前所未有的打压,如何实现规模与利润的平衡,提升净资产收益率,将更加考验房企的精细化经营能力,ROE也将更加成为评判和甄选优质企业的重要指标。

  但从本榜单来看,龙头房企的ROE水平并不是十分突出。2018年销售额前十强排进本榜单前十位的仅有中国恒大、融创中国、碧桂园三家,龙湖集团、华润置地、绿地控股等房企的ROE值甚至排在20位以后。

  共有8家上市房企的ROE值超过30%,其中德信中国2018年ROE最高达72.89%,其次是新城控股为41.05%、中交地产为36.98%;共有21家上市房企的ROE值低于10%,其中三盛控股2018年ROE值最低仅为-13.46%,其次是阳光100中国为-0.4%、天房发展为3.03%。

  榜单解读

  以港股为例,统计显示,2011-2018年,在2372家港股上市公司中,仅有11家公司ROE连续超过20%;其中龙光地产作为唯一的房企,盈利能力和净资产收益率始终保持高位,ROE年平均值达到36.3%。

  从盈利能力的维度来看,2018年ROE水平低于2017年的房企,主要是因为它们大量冲规模导致总资产较大,资金沉淀严重;加之融资成本的不断高企,致使企业的利润规模变薄。

  那么,谁是2018年ROE最高的房企?

  例如,位列本榜单第1名的德信中国,2018年ROE值为72.89%,较2017年提升了16.14个百分点。

  1、本榜单选取在香港和内地上市、且业务集中分布在中国大陆的房企,并剔除了不以地产为核心主业或财报数据不能准确反映地产业务发展情况的房企。本榜单不包含未上市房企,此外个别上市房企的ROE偏离正常值未计入本榜单。

  通俗的说,一家公司的ROE越高,表明这家公司为投资人赚的钱越多,在盈利、运营、杠杆使用上的综合能力越高。

  而中国海外发展、龙湖集团则是另一类典型企业。它们的净利率很高,2018年净利率分别为27.24%和18.04%,在标准地产研究院发布的上市房企净利率排行榜分列第4位和第19位,但是其ROE值分别仅为16.35%和21.33%。

  整体来看,前40上榜企业的平均ROE值达24.59%,后40上榜企业的平均ROE值为9.31%;全部上榜房企平均ROE值达16.95%,36家房企的ROE高于平均值,44家房企低于平均值。

  对房企来说,ROE除了作为股票未来走势的重要参考,还有更深层次的意义:从销售利润、资金周转和杠杆率角度考量房企的核心竞争力,并为房企该从哪些方面取得利润、提升估值找到通道。

  再如位列本榜单第2名的新城控股,2018年ROE值为41.05%,较2017年提升了7.06个百分点。

  事实上,中国恒大、融创中国、碧桂园三家公司2018年的销售净利率并不高,分别为14.27%、13.98%、12.81%,在标准地产研究院发布的上市房企净利率排行榜中,分别排名33、36、42名。

  2、由于A股采用中国会计准则,H股主要采用香港会计准则或国际会计准则,请读者留意本榜单中房企的证券代码及上市地点。

  标准地产研究院发现,近两年ROE高速增长的房企主要是净利率和资产周转率提升的结果,杠杆比率的下降虽然会拖累ROE,但代表了更为健康、持续、有质量的盈利水平。

  而从ROE值的变动情况来看,受益于营收和利润的大幅提升,整体来说,2018年上市房企的ROE表现要优于去年。

  ROE值下降幅度最大的是富力地产,同比2017年下降了27.34个百分点,其次是三盛控股、阳光中国100,分别较2017年下降了13.46、9.07个百分点。

  3、ROE有多种口径的计算方法,本榜单采用“归属母公司股东净利润/平均净资产”即平均ROE这一指标。算法:归属母公司股东净利润/[(期初归属母公司股东的权益+期末归属母公司股东的权益)/2]*100%,计算数据来自东财Choice。部分房企本位币为港元的,均已换算成为人民币。

  在众多财务指标中,净资产收益率(即ROE)是衡量企业盈利能力的核心指标之一,也是分析企业价值时必不可缺的工具。ROE由净利润与净资产的比值得出,即净资产收益率=净利润/净资产,它体现了股东投资企业的回报情况,用以衡量上市公司运用自有资本的效率。

  龙头房企中,融创中国、碧桂园、中国恒大均排名前10,ROE值分别为32.92%、32.20%、30.18%,分列本榜单第4、第5及第8位;销售规模千亿以上的上市房企中,共有10家房企ROE超过20%,其中万科A为23.42%位列第19位。

  “利润决定当下、规模决定未来”,在这样的认知下,房地产行业对规模的关注,远远高于对利润、ROE的关注。不过,行稳致远,小心才能驶得万年船。在行情火爆期,在投入相同资本下,加杠杆的房企能获得更多收益;但是,在融资收紧、行情转淡的市场中,中海、龙湖这种谨慎、甚至“保守”的房企,或许才能走得更远。

  但三家房企都是高杠杆、高周转的典型企业。标准地产研究院发布的上市房企净负债率排行榜显示,中国恒大和融创中国2018年的净负债率分别高达180.88%、209.60%,分别位列榜单第12位、第8位;而碧桂园虽然2018年净负债率仅为为58.20%,低于行业平均水平,但其存货周转率和总资产周转率分别为0.55次和0.28次,均远高于行业平均水平。

  标准地产研究院以“净资产收益率”作为核心指标,发布了《2018中国上市规模房企ROE排行榜TOP80》。

  3月20号,由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合主办的2019中国房地产500强测评成果发布会紧接着在北京召开,发布“2019中国房地产开发企业500强测评成果”。宝龙地产再次荣登榜单,位列第38位,同时获“2019中国房地产开发企业商业地产综合实力50强”、“2019中国房地产开发企业责任地产10强”等荣誉。

  房企50强

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  2018年,宝龙销售业绩再创新高,达人民币410亿元,同比增长近一倍,高增长的销售业绩保证了公司充足的现金流。同时,宝龙商业运营能力增长强劲,截至目前在营购物中心达39个, 2013—2017年租费复合增长率达到了26.7%。增长主要来源于两方面,一方面是已有的商场运营的租费收入增长,另一方面是新开业的商场带来的收入增加。且公司坚持自营+品牌输出的商业品牌提升战略,已先后在浙江义乌、重庆涪陵、四川江油落地轻资产项目,输出“宝龙广场”品牌,轻资产模式的扩张,也将为宝龙带来更多的利润增长点,标志着宝龙地产进入用品牌效应、商业资源、运营能力来实现再赢利的阶段,品牌管理输出模式获市场认可,未来将有更多轻资产项目推出。

  2019中国商业地产百强企业

  中指院—2019中国商业地产百强企业榜单

  责任地产10强

  中房协—2019中国房地产开发企业责任地产10强

  宝龙地产自2003年起专注开发运营综合性商业地产项目,截至2018年底,已在长三角、环渤海经济区、海西经济区、海南国际旅游岛及中西部地区的逾40个城市打造了超百个高品质物业项目。近年来,宝龙地产坚持“深耕长三角”战略,科学布局,精准拿地,在土地市场动作频频。在长三角地区的土地储备接近七成,优质的土储保证了公司稳健的业绩增长,也支撑了公司的可持续发展。宝龙地产总裁许华芳表示,公司重点布局的区域与“长三角一体化”、“杭州湾大湾区”、“海南自贸区”等国家战略高度契合,这些区域具有市场需求大、抗风险能力强的特点,将保障公司业务规模持续稳定扩张。

  在资本市场,2018年的宝龙也表现亮眼,国信证券、花旗银行、国泰君安、西南证券均对宝龙地产给出“买入”的投资评级。2019年3月1日,农银国际发布研究报告称,宝龙地产2018年度业绩、销售增长显著,给予“买入”评级,目标价5.20元港币。这也再次证明,资本市场对宝龙地产未来将保持快速、稳健发展充满信心。

  2019中国房地产百强企业

  2018-2019中国房地产年度社会责任感企业

  2019年3月19日上午,由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院三家单位联合举办的“2019中国房地产百强企业研究成果发布会”在北京举行。宝龙地产(HK.1238)连续十二年稳居“中国房地产企业50强”,同时获“2019中国商业地产企业10强”、“2018-2019中国房地产年度社会责任感企业”等荣誉,宝龙集团董事局主席许健康先生获“2019中国房地产百强企业贡献人物”称号。

  同期,宝龙还荣登观点指数研究院发布的“2019中国房地产卓越100榜”。

  中房协—2019中国房地产开发企业500强榜单

  2019中国房地产百强企业贡献人物--许健康

  2019年,宝龙地产开局良好,前两个月(1-2月)合约销售总额约为人民币60.51亿元,合约销售总面积约为404,196平方米,分别较2018年同比上涨50.5%和22.3%。 2019年在固本守正的基础上,宝龙仍将不断突破边界,推动各项业态的融合,推进地产、商业、酒店、文化等产业板块相互渗透、协同发展、共同提升的生态体系的构建。宝龙也将继续坚守自身对品质与创新的追求,深耕优势地区与差异化路线,在内部运营、外部拓展方面提质增效,夯实业绩成果,创造更多的可能,实现更稳健的发展。

  商业地产综合能力TOP10

  一是提高房地产政策的制定质量。首先,要保证房地产政策的相对稳定性和连续性,以提高政策的可预期性,避免市场过度震荡。建立对房价、市场供应量一个长期性的调控目标,利于房企建立长期发展战略,减少投机行为,也可提高调控效果。其次,制定差异化政策,保证政策的适度灵活性。坚持因地制宜方针,精准施策。

  一、我国房地产企业与世界一流企业的比较分析

  一是修改现行法律,提高技术标准。目前我国建筑技术规程审核标准不清晰或不一致,地方政府制定了一些地方标准,但没有法律依据。建议国家层面统一建筑技术标准,允许地方和行业制定更高标准的技术标准,特别是建筑质量标准,可以将建筑使用年限要求延长至70年。

  3.创造良好的营商环境

  图10 2010―2018年9月出台政策及50个代表城市商品住宅月度成交量走势。资料来源:中指研究院综合整理。

  城镇化快速推进,是我国房地产市场和房企快速发展的另一个重要原因。发达国家(地区)的城镇化率均超过80%,新加坡、中国香港达到100%,日本为91.5%,美国是82.1%。我国城镇化率从2003年的40.5%提高到2017年的58.5%,为我国房企发展提供了空间,大企业的资源整合优势又进一步加快了它的扩张速度。

  图2 主要国家房地产企业总资产比较。资料来源:企业年报,中指研究院综合整理。

  (一)激励企业高质量发展的政策建议

  我国总体上从快速发展阶段进入高质量发展阶段,企业的发展环境已经发生了重大变化,为此,企业也必须加快战略转型。

  在经济快速发展和城镇化快速推进的背景下,我国房地产企业走出了一条与国外房地产企业完全不同的道路,成为支撑我国经济发展的一支重要力量。我国房地产企业与世界一流相比,虽然在规模上具有显著优势,但在发展质量上还存在一定差距,未来的方向是实现高质量发展。

  一是根据城市人口流动情况增加有效供给。我国尚处于人口快速流动时期,城市住房需求也在快速变化。建议按照“多主体供给、多渠道保障”的要求,加快改革步伐,通过增加住宅用地、提高土地利用效率等方式增加商品房供给,通过集体土地建租赁房、棚户区改造、公租房等措施增加保障渠道,满足城市人口的刚性住房需求。

  (本文系“具有全球竞争力的世界一流大型企业研究”课题,原题为:“建设世界一流房地产企业”,课题负责人:马骏、袁东明,课题协调人:项安波、马源)

  (二)住房商品化改革激发了市场活力

  我国经济的高速增长,是我国房地产市场和企业快速发展的根本原因。过去四十年,我国经济年平均增速是全球经济平均增速的2倍以上,这为房地产市场带来了高增长。美国自1960年以来,经济一直保持低速稳定增长,房地产市场增长也较温和。20世纪80年代是日本房地产发展的黄金期,大型基础设施建设拉动了房地产市场,90年代房地产泡沫破灭,社会资金转向了高端制造业。

  图4 各国房地产企业净资产收益率比较。资料来源:企业年报,中指研究院综合整理。

  1998年实行住房制度改革,将居民住房全面推向市场化。我国住房制度改革大致历经三阶段:从福利化住房制度到全面推进住房商品化,再到目前“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度改革(见图9)。1998年允许国有土地进行市场化交易,地方纷纷成立开发公司,一些民营地产公司应运而生。地方政府利用土地财政促进本地经济和社会事业发展,进一步为房企壮大提供了空间。十八大后,中央强调因城施策、地方问责,一定程度缓解了房价恶性上涨,但限价限贷限售等政策仍没有从根本上解决地方政府依靠土地发展的问题,土地财政是地方政府大力发展房地产的重要动力。

  二是加强需求管理。一些热点城市通过提升房贷首付比例、差异性提高贷款利率、分情况对需求者进行限购限贷限售等措施预期管理,对抑制投机需求产生了一定效果。但在当前房地产市场价格快速上涨的预期已经根深蒂固的情况下,国家政策必须改变消费者已建立的“房价只涨不跌”的预期,让房地产投资和投机者真正意识到“炒房”的风险,才能真正落实“房住不炒”的目标。为此,应容忍一些城市出现房地产价格较大幅度下调的情况,让市场波动培养投资者的市场风险意识,也引导房地产企业培养“控风险”的意识。

  海外房地产行业历经数百年的发展,已经形成了良好的产业生态和专业化分工体系。海外房企主要有两种类型:一种是以开发建设为主的房地产开发企业(如霍顿公司、莱纳、帕尔迪、大和房屋);一种是以资本运营为主的房地产金融企业(如西蒙、凯德等),另外,还有一些以房地产服务业务为主的企业,如物业服务、房地产中介等,这里不作为研究对象。总体看,海外房地产行业金融化程度比较高,房地产金融公司占比高,即使是房地产开发公司,也有部分房屋贷款等金融业务。

  从总资产周转率看,我国房企处于劣势。作为开发商,美国霍顿、日本大和房屋总资产周转率均超过了1,帕尔迪、莱纳也在0.7以上,属于第一阵营;三井不动产、碧桂园、中国海外发展、保利地产、万科、中国恒大、西蒙等总资产周转率从0.29到0.09不等(见图6)。美日开发类房企资金运用效率高,与运营模式有关,他们在开发中不持有或不完全持有土地,一般通过契约或期权控制土地使用权,这样会相对削弱利润,但能够大幅提高资产周转率,降低风险。

  图7 各国房地产企业资产负债率比较。资料来源:企业年报,中指研究院综合整理。

  资料来源:企业年报,中指研究院综合整理。各国年报时间截止日不同。中国恒大、万科A、碧桂园、中国海外发展、保利地产、融创中国的年报截止日为2017年12月31日,日本大和房屋、三井不动产为2018年3月31日,美国霍顿为2017年9月30日,莱纳2017年11月30日,帕尔迪和西蒙为2017年12月31日,香港新鸿基为2018年6月30日,新加坡凯德集团为2017年12月31日。下面的图表相同。

  图5 各国房地产企业人均产值比较。资料来源:企业年报,中指研究院综合整理。大和房屋年报时间截止日为2017年3月,凯德数据缺失。

  政府致力于维护房地产市场平稳发展,为房企快速发展提供了有力的保障。2010年以来,国家相机出台了“国八条”“国五条”“930政策”“317政策”等一系列调控房地产市场的重大政策。这些新政的出台,虽然都造成市场短期的剧烈波动,但维持了房地产市场的长期总体平稳发展(见图10)。

  图1 主要国家房地产企业销售收入比较。

  二是打造良好的企业生态圈。企业发展速度可以适度收缩,向适度相关多元化发展;与上下游企业建立长期稳定的良好关系,参与建筑材料供应商的研发,建立或培养一批稳定的专业化设计和施工队伍,通过参股或人才、技术交流等合作方式开展新市场布局;提高国际化水平,与国际一流企业加强交流与合作,共同开发新产品。

  图3 各国房地产企业净利润比较。资料来源:企业年报,中指研究院综合整理。

  (一)我国经济高速增长和城镇化快速推进为房企规模扩张创造了有利条件

  从创新能力看,我国房企处于新技术应用阶段。日本大和房屋2017年研发投入5.3亿元,拥有11家工业化住宅工场,在建筑维护系统、节能环保、抗震等方面有很多创新。我国房企开始重视新技术应用,但总体看高科技应用和研发能力还不高,在建筑技术精细化方面,与世界一流企业还有差距。

  三、建设世界一流房企的建议

  (三)快速扩张的房地产开发商业模式影响企业发展质量

  从销售收入(包括房屋销售、租金等经营性收入)看,除日本大和房屋外,第一阵营均为我国房企。日本房企的规模优势仅次于我国房企,美国、新加坡的REITs处于第三阵营(见图1)。销售收入规模与发展模式有关,前两阵营房企以地产开发为主,第三阵营REITs以房屋租赁收入为主。

  一是提高产品品质和综合服务水平。坚持百年建筑要求,提高建筑安全水平;提高设计能力,建设具有文化底蕴的特色产品;提高综合开发和服务能力,开发提供智能化、绿色化、多功能化新产品,满足人们美好生活,服务客户全生命周期。从建筑商向建筑综合服务商转型。

  1.加强市场化的调控手段

  (三)我国房企经营的可持续性差

  总体来说,从规模指标看,我国房企占压倒性优势。2008年金融危机后,海外多数房企开始压减规模,相反我国房企在2010年后开始反超。

  从资产负债率看,我国房企明显过高,存在经营风险。我国房企负债率接近80%或以上,而海外房企一般在65%以下,新加坡、中国香港房企负债率最低(见图7)。海外房企经历金融危机后,开始重视风险,企业杠杆率维持在合理水平内。

  图6 各国房地产企业总资产周转率比较。资料来源:企业年报,中指研究院综合整理。

  三是加强人力资源开发战略。建立以人为本的人力资源管理制度;建立多层次的人才培养和发展计划,特别是对综合管理人才、专业人才、复合型人才的引进及培养;建立长期激励机制,提高优秀员工的稳定性和忠诚度。

  当前一些城市采用行政化手段控制房价,虽然效果快但治标不治本,未来需要加强市场化的调控手段。行政化的手段对市场造成了一定的扭曲,也降低的房企控制风险的内在动力。加强市场化调控手段,就是要用市场引导企业发展。

  从总资产看,除中国香港新鸿基外,第一、第二阵营全部被我国企业占据。我国第一阵营的恒大、万科、碧桂园的总资产均值相当于世界一流企业的7倍(见图2)。海外企业资产低,可能与经营方式有关,莱纳、霍顿、帕尔迪等企业使用期权持有土地,资产规模相对低,而我国房企大量囤积土地,资产规模庞大。

  从净利润看,前五强的我国房企远远高于海外企业。香港新鸿基居首,中国海外发展、万科、恒大、碧桂园第一阵营;保利地产、日本大和房屋、美国西蒙、融创中国、日本三井不动产为第二阵营;新加坡凯德集团、美国的霍顿、莱纳、帕尔迪为第三阵营(见图3)。

  我国平稳高速发展的房地产市场,催生了房地产企业快速扩张的发展模式。通过高杠杆率融资,从地方政府获取土地,进行大规模开发,再高价预售期房获利,然后再进行新一轮投融资,获取土地,复制产品(标准化),快速占领新市场。近些年利用收购兼并和代建等手段提高竞争力,进一步加快了大企业的扩张速度。

  二是建好产业生态大环境和新环境。垂直一体化发展模式的局限性,随着房地产市场的成熟而显现,控制不必要的规模扩张、提升专业化水平能力非常重要。建议着力发展产业生态,包括:借鉴国外经验,发展金融、设计、营销、物业服务等专业化服务,让房企可以通过较低的交易成本,获得外部资源支持;创新金融手段,如研究美国土地期权拍卖模式,让房企通过期权获得土地使用权,实现“轻资产”运营;积极完善房地产资本证券化市场,特别是逐渐培育房地产REITs。目前推行的租售结合政策,对房企来说,资金压力更大,现行的所得税减免政策和物业资产估值过高等因素,也不利于REITs市场的发展,建立良好的REITs市场既利于房企降低负债率,也可平抑市场波动。

  从净资产收益率看,我国房企普遍高于世界一流企业。美国西蒙第一,其次是我国的融创中国、碧桂园、中国恒大,为第一阵营;万科、日本大和房屋及中国海外发展、保利地产为第二阵营;美国霍顿、莱纳、帕尔迪与香港新鸿基、新加坡凯德集团和日本三井不动产为第三阵营(见图4)。高利润率和高杠杆率是我国房企净资产收益率高的重要原因,这与我国发展阶段和企业发展模式有关。

  与此同时,大而不强的问题也格外突出,根源在于企业存在过度追求经济利益而忽视或牺牲社会利益的经营思想。具体表现在:一是建筑工程质量和安全得不到保障。据研究,我国房屋建筑的平均寿命只有30―40年,而国外一般达到80年以上。这里有我国建筑标准制定低、政府监管不到位的问题,但主要还是企业自身问题,如房企委托代建企业能力参差不齐,缺少稳定的专业化施工队伍,现代化建筑施工技术应用相对落后。二是产品开发同质化,千城一面,看不到历史文化和人文艺术的底蕴。主要是由于我们的产品研发设计能力不强,企业为节约成本而复制产品,对社会文化的重视不够,同时为达到经济效益,不合理地增加容积率、改变设计等行为,也是产品同质化的重要原因。三是缺乏人力资源长期发展战略。企业以业绩和效益为导向,采取灵活的项目用工制,大量裁员和超负荷劳动,带来员工的稳定性和忠诚度低。吸引和留住优秀人才主要依靠高薪和合伙制等短期激励机制,缺少相对稳定的长期的用人机制和激励机制。

  (二)关于企业实现高质量发展的建议

  2.加强和完善技术标准、监管政策

  从人均产值看,我国房企普遍低于海外一流房企。除中国海外发展外,我国其他房企均在第三阵营。美国房企劳动效率最高,4家企业均在第一阵营;日本三井不动产、大和房屋为第二阵营;我国房企基本位于第三阵营(见图5)。

  (一)我国房企经营规模优势明显

  我国房地产企业“重规模、轻质量”的发展模式是适应市场环境的必然结果,改革房地产企业发展的外部环境是引导企业高质量发展的关键之举。

  我国房地产企业肩负着创造美好生活的使命,未来应从重视规模、多元化的发展战略逐步向重视品质、服务的高质量发展战略转型。为此,政府需要创造激励企业高质量发展的环境,激励企业实现战略转型。

  我国经济的高速发展和城镇化的快速推进,为房地产企业带来了世界最大的市场,房地产企业实现了快速规模扩张,形成了强者恒强的局面,大型房企业务往往覆盖整个开发链条,经营规模超过了海外房企。

  2000年以后,我国房地产发展进入黄金时期。我国房地产开发投资额和商品房销售额增长率均值分别为20%和25%,2017年我国房地产开发投资额10.98万亿元,占GDP的13%以上,商品房屋销售额13.37万亿元,同比增长14%(见图8)。

  四是提高可持续发展能力。提高研发投入,开发新产品;加强经营风险控制,降低负债率,具体做法包括:降低库存,加速资金回笼;改变拿地方式,减少大规模开发;改变并购方式,通过换股交易实现并购重组等。

  二是加强建筑工程项目事中事后监管和惩戒政策。在工程建设领域进一步完善企业信用体系,加强和落实信用联合惩戒制度。在法律上赋予施工监理独立履职权利,有效发挥监理的作用。修改现行法律的惩罚标准,加大对违规企业处罚力度。通过互联网等工具,加强建筑信息的披露,发挥消费者的选择和监督作用。

  另外,我国出台了一系列促进商品房发展的配套措施,也促进了房地市场的繁荣。如允许采取房屋销售预售制度,采取非持有环节征收税,实行公积金政策及商业银行低息贷款支持居民购房等,这些政策都有利于房地产企业快速成长。

  房地产企业的快速扩张模式是市场环境的必然结果。一方面,外部环境提供了机遇和激励,包括巨大的市场潜在需求快速释放,城市化过程中人民群众对住房刚性需求的不断提升,货币超发背景下老百姓对房地产投资的热情不断高涨,地方政府对土地财政和房地产业的严重依赖等等;另一方面,房地产企业将快速扩张作为市场竞争的最佳策略,政府的有力调控降低了企业规模扩张的风险,企业从规模扩张中获得了超额利润,形成了强大的品牌和庞大的人才队伍,甚至出现了强者恒强的局面。

  二、我国房企大而不强的原因分析

  图8 2000年以来中国房地产开发投资和销售情况。资料来源:国家统计局。

  (二)我国房企经营效率低于海外一流企业

  我们选取了部分世界一流房企与我国国内优秀房企进行比较。美国的霍顿、莱纳、帕尔迪主要是住宅建造商(homebuilder),西蒙地产主要是REITs(指房地产信托投资基金,房地产证券化的重要手段);日本三井不动产和大和房屋以各类物业开发为主,经营占一定比例;新加坡凯德集团是REITs,各类物业开发经营也占一定比例;我国香港新鸿基以地产开发为主要经营收入来源,但利润主要来自出租和经营。我国房企均以新房开发为主。

  图9 我国住房制度发展历程。资料来源:中指研究院综合整理。


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