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[房企]中国市值最高的房企,连万科、恒大都甘拜

  郭得胜,祖籍广东中山,生于澳门。小学毕业后就随父亲做百货批发,抗战期间,全家逃难到香港。1952年,成立鸿昌进出口公司,专门做洋货批发,人称“洋货大王”。50年代末,拉链衣服刚刚出现,“鸿昌”独家代理日本YKK拉链的经销,赚了一大笔。后来,他又代理了多个尼龙产品,这些都为他进军地产打下了基础。

  他和好友李兆基、冯景禧各投资100万港币,成立“新鸿基”。1992年,新鸿基的代表作香港中环广场竣工,之后,它又参与了国际金融中心、环球贸易广场的建设。其中,环球贸易广场于2009年建成,是香港第一,全球第三高楼(高490米,118层),成了香港的地标建筑。

  提到房地产企业,很多人会想到万科、恒大。

  王府井大街上的“新东安广场”,也是新鸿基的作品。

  新鸿基热衷于建城市地标,它在上海重金买下“徐家汇中心”。

  新鸿基的创始人叫郭得胜,最初竟是靠“拉链”发家。

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  但以市值来说,万科、恒大却不是第一。在2018年上半年《中国房地产企业市值排行榜》中,万科排名第二(市值2715亿),碧桂园排名第三(市值2532亿),恒大排名第五(市值2225亿),排名第一的是“新鸿基地产”(市值2894亿)。根据2018年胡润富豪榜,新鸿基郭得胜家族财富超过了2400亿,这一数字,甚至超过了李嘉诚家族(2000亿左右)。

  1998年,北京新东安广场开业,2005年,新东安改名为北京apm。2012年,亚洲最大的Apple Store在北京apm开业。新鸿基很注重用户体验,他们有个专门的服务团队,负责帮助客户办理消防、卫生、工商证照,免去了国外品牌的很多麻烦。王府井打车很难,出租都不敢停车。新鸿基就把2个年租金百万的名表店,改成出租车停靠站,还配备专门的礼宾给乘客开关车门。

  今日话题:你所在城市哪个开放商最强?万科、恒大,还是万达、新鸿基?

  1963年,郭得胜开始进军房地产市场。

  去年,新鸿基耗资275亿港币,拿下上海徐家汇71万平米的商业地块,也被称为“徐家汇中心”。建筑限高为370米,按照这个标准,这一建筑将会成为浦西第一高楼。它在上海的地产项目,还有上海国金中心IFC、上海环贸广场iapm、上海中环广场。除此之外,杭州万象城、无锡万象城、成都环贸广场、佛山南海广场,新鸿基都有参与。

  笔者认为,开发商此次瘦身的背后有着复杂的原因,但归根结底是房企日子不好过了,面临资金压力的房企不得不选择从内部控制成本来“勤俭持家”。此外,裁员潮的出现与房企城市战略转移和新产业布局的调整也有着密不可分的关系。

  今年还剩最后三个月,不断有房企进入打折促销的模式。虽然今年金九银十并不理想,但房企还是希望能够在此时抢占市场。除此之外,房企在此时纷纷选择打折促销的另一个原因是严厉的楼市调控下,现金流成为了房企的生命线,加速回款则成为房企冲刺年终业绩的主要方式。

  最近这几个月,房企裁员已经成为楼市不可忽视的一股现象。据报道,目前不断有大型房企频频传出裁员或者取消员工福利的各种消息,引发大家关注。万科、绿地、富力、华夏幸福等知名房企都在名单之列。

  其实,早在双节来临之前,各大房企的优惠措施已经让购房者应接不暇,甚至还有房企送上豪华轿车。除了优惠之外,购房者确实也看到了实实在在的降价幅度。截至目前,恒大、碧桂园、泰禾等知名房企都出现了不小的降价幅度,比如恒大89折多盘联动,再比如合肥泰禾院子推出的特价房降价约4000元/平方米,一度引发前期业主不满。

  第三,房企出现裁员潮,内部控制成本成趋势

  经历了两年的楼市调控,房地产行业显然告别了过去高速发展的时代,这已经成为当前业内的普遍共识。楼市调控初期,楼市各方还对政策基本保持着观望的态度。但随着政策的趋紧,特别是今年下半年坚决遏制房价上涨的目标确定以后,楼市各方期待政策放松的侥幸心态被彻底粉碎。眼看着传统销售旺季“金九银十”已经指望不上,面对不可避免的楼市变局,近期房企动作频频,向外界透露了多重信号。

  第一,房企掀起更名潮,去地产依赖化正当时

  除了万科,曾经把高周转模式发挥到极致并被推上风口浪尖的宇宙第一房企碧桂园也引起了舆论关注。据报道,碧桂园正考虑把一些销售不佳和正负零为负的项目停工。其实,笔者认为,碧桂园早已有意收缩战线,毕竟,高周转模式虽然可以缓解房企现金流承压的状况,但不可否认,高周转与高品质在一定程度上也是一对矛盾体。此外,如今空置率过高的三四线城市已然存在着变数。

  第四,房企进入打折促销模式,楼市低温持续

  其实,无论是政策倒逼还是主动转型,虽然只是从名字上淡化了房地产色彩,其实更深层次的意义在于房企普遍在寻求新的业绩增长点,这一步早晚都要迈出去。特别是在房地产高速增长已经成为过去时的背景下,谋求企业多元化已经是房企的大势所趋。

  第一,借用郁亮的话说,房地产行业的转折实实在在的来了。在脱虚向实阶段,只有改变思路才能实现活下去的目标。第二,这是房企的居安思危意识,处在行业调整期,早迈出一步,便能拥有行业话语权。第三,郁亮强调了房企的生存之道,只有注重房子的性价比和服务水平才有出路。第四,在当前情况下,在笔者看来,活下去的目标其实具有一定的噱头之意,一定程度上是在为第四季度快速回笼资金造势,无形中做了个广告。

  第二,房企战略任务转变,安全第一成主要诉求

  这两天,万科在深圳召开了秋季例会,引起了业内广泛的讨论。其实,这场例会之所以如此吸精主要是因为“活下去”这三个字。无论是满场醒目的三个红色大字还是董事会主席郁亮亲自说出这三个字,最终的的确确让万科火了一把。这三个字一出来,既让同行瑟瑟发抖,也让购房者为之一惊。针对这件事,笔者认为我们可以从四个角度来分析。

  在笔者看来,对于高负债又资金链承压的房企来说,降价或许是目前能够选择的唯一渠道。当然了,价格战一旦打响,这无疑是楼市进入下行通道的最明确信号。不过,针对降价这件事,购房者应该理性看待,大幅度下跌出现个例是有可能的,但不可能全局性出现。这也告诉购房者,买房的时候一定要看准性价比和品质两个方面。

  在去地产依赖化的进程中,政策倒逼房企转型走起的第一步就是更名,进入今年以来,已经先后有多家房企更名,基本集中在一线房企,比如龙湖、深圳万科等。而笔者认为这些房企更名,基本上都是把原有名字中的地产二字换成集团。

  第二个层次,即二级标题为个一级标题下再单设多个评价指标,如一级标题“盈利能力”下设销售毛利率、净利润率、ROE等参考指标。各一级标题、相应的二级标题及各自的权重情况如下:

  运营规模:拿地金额,土储货值,销售金额,营业收入,股东权益。

  盈利能力方面,上市房企外延扩张驱动增长,头部房企盈利突出。中指院数据显示,2018年上市房企净资产收益率均值为9.80%,较2017年提升0.51个百分点。2018年,价值榜TOP50房企中,平均毛利率、净利润率、净资产收益率(ROE)分别达到34%、16%、18.8%,其中新城控股(601155)凭借着41.19%的ROE高居榜首,相比之下,绿城中国的加权ROE仅为3.71%。

  财务及风险控制:一二线土储占比,短期偿债压力,净负债率,资产负债率,平均融资成本。

  盈利能力:净资产收益率,股利支付率,销售毛利率,销售净利润率,归母净利润增速。

  上市房企价值榜TOP50”。通过分析找到各个公司的经营特点及成功经验,并评比出其中的佼佼者,为行业中及其他行业的公司提供进一步高效发展的借鉴。

  根据房地产开发行业的商业模式及开发流程,此次评测将评价体系总体设定为“2个层次、4个维度”的框架。

  成长及经营绩效:拿地面积同比增速,收入储备倍数,销售金额同比增速,拿地面积/销售面积,拿地价格/销售价格,存货周转率,经营活动现金流。

  上市房企价值榜TOP50之盈利能力十强

  因此深入剖析、对比分析各主要头部房企显得尤为必要。目前,在A股、H股两地上市的房地产开发公司多达几百家,

  从中甄选出100家主流房地产开发商(考虑到中梁控股的体量较大,且已递交上市材料,故将其纳入考察范围),并站在投资者的角度,对各公司的综合竞争力及企业内在投资价值进行全面的归纳和分析。其中的各项维度包括:运营规模、成长潜力、运营绩效、盈利能力、财务及风险控制等,并最终形成“2019

  2019

  其中,第一个层次,即一级标题所包含的4个维度分别为:企业规模、成长潜力及运营绩效、盈利能力、财务及风险控制。

  在成长及经营绩效方面,尽管相较于2017年增速有所回落,但2018年上市房企平均房地产业务收入、净利润和净资产规模同比均实现较快增长。虽然拿地面积及金额增速放缓明显,但全年的销售增速依然亮眼,即使是体量已超过5000亿的碧桂园、万科、恒大过去一年的销售额同比增速也达到了32.48%、14.56%、10.1%。值得注意的是,全年的拿地面积与销售面积之比的均值依然达到1.63,可供头部房企开发的土储面积依然在增加。随着2018年土地市场降温,TOP50房企销售均价与拿地均价之比达到3.35的水平。2018年末,存货周转率、流动资产周转率和总资产周转率均值分别为0.38、0.31和0.21,同2017年相比,有所下降。

  2018年,仅房地产投资这一单个行业在需求端所贡献的产值就超过12万亿,在如此庞大的体量下,是许多优秀的、实现了快速发展的房地产开发上市公司,这些市场主体的过去和现在为我国未来进一步深化改革开放提供了很好的参考实例。

  TOP50房企过去一年的股利支付率平均值为33%,多数房企的分红政策较为稳定,近两年的股利支付率也较为可观。其中,陆家嘴(600663)、金科股份(000656)、绿城中国的分红率达到50%左右,阳光城的股利支付率仅8%。

  评测指标体系说明

  为了反映2018年房企的整体盈利规模和盈利能力,新京报以房企的归属于母公司所有者的净利润和净利润率为衡量标准,统计出《2018年上市房企归母净利润排行榜TOP50》。

  相比于销售规模的快速增加,闽系房企的归母净利润排名相对滞后,盈利能力有待提升。

  从净利润率来看,TOP50平均净利润率17.59%,其中,合景泰富和合生创展的净利润率较高,分别为52.94%和43.8%,其次大悦城地产、金地商置、陆家嘴、中海、招商蛇口、新城控股也排名靠前。

  其中,合景泰富和合生创展的发展模式类似于港资房企,追求高盈利和低负债,加之土地获取较早,项目毛利率较高,盈利能力强,但是由于土地扩张弱,规模发展已经趋于滞后。

  其中,世茂、旭辉、禹洲、中骏、阳光城、泰禾、融信、正荣的归母净利润分别为88.35亿元、54.09亿元、35.05亿元、33.85亿元、30.18亿元、25.55亿元、21.50亿元和21.21亿元。从排名上看,阳光城、融信、正荣的排名分别为第32名、第47名、第49名。

  新京报记者 徐倩 段文平 编辑 武新 校对 李立军 制表 薛慧敏

  从年报数据来看,绿城中国2018年的归母净利润10.03亿元,较2017年21.9亿元同比下降54.2%。对此,绿城中国在年报中曾解释称,基于市场环境变化,计提的减值亏损拨备对股东应占利润的影响较2017年增加6.51亿元;以及因人民币贬值对集团若干外币借款计提未实现汇兑净亏损4.88亿元。

  在盈利能力方面,阳光城、正荣、融信的净利润率较低,分别为7.44%、8.44%、10.07%,低于同行水平,也反映出在规模增长的同时,上述房企平衡利润增长的能力有待提升。

  中海、恒大、碧桂园位列前三

  归母净利润同样达到百亿元规模的房企还有绿地控股、华侨城、新城控股,分别为113.75亿元、105.89亿元、104.91亿元。

  除此之外,进入榜单前10名的房企按照排名先后顺序依次为华润置地、保利地产、融创中国、龙湖集团、招商蛇口、华夏幸福,属于第二梯队,归母净利润规模在100亿元至250亿元之内,与第一梯队拉开了一定差距。

  据榜单显示,2018年中海地产的归母净利润为393.42亿元,排名第一名,仍然蝉联“利润王”的角色。中国恒大以373.9亿元位列第二名,紧追中海地产之后。但是,值得注意的是,如果从净利润总额来看的话,恒大的净利润规模已经反超中海地产,达到722亿元。

  闽系房企排名相对落后

  从TOP50的房企来看,归母净利润分化比较严重。其中,前3名的归母净利润规模达到300亿元以上,前14名达到百亿元规模 ,但是,从第23名开始归母净利润规模就低于50亿元的规模,与龙头房企差别较大。

  TOP50平均净利润率17.59%

  在归母净利润排行榜中,浙系房企的“老大哥”绿城中国已经跌出TOP50名,并未能上榜。

  2018年房企财报季已经接近尾声。回顾2018年,房企的利润榜单再次出现新的变化,龙头房企利润再创新高,房企盈利规模和能力也出现分化,有的房企迎头赶上,有的房企不进反退。

  除了绿城中国以外,浙系房企中排名第二的滨江集团的归母净利润规模为12.17亿元,排名也跌出TOP50榜单。相比之下,原来排行第三的浙系房企德信中国的归母净利润为14.53亿元,反超绿城中国和滨江集团。

  绿城、滨江等浙系房企跌出前50

  归母净利润超过300亿元规模的房企还有碧桂园、万科,归母净利润分别为346.18亿元和337.73亿元,位列第三名和第四名。

  从整体来看,浙系房企在2018年年度的盈利表现并不佳,三家当地的龙头企业均未能上榜,需要进一步提升盈利规模。

  值得注意的是,在千亿房企中,销售额排名较靠前的阳光城、泰禾集团、中南建设、正荣集团等房企在利润表中的排名却欠佳,仅位列第32名、38名、45名和49名。

  值得注意的是,也有部分房企的净利润率较低,如正荣地产、阳光城、中南建设等。

  城镇化快速推进,是我国房地产市场和房企快速发展的另一个重要原因。发达国家(地区)的城镇化率均超过80%,新加坡、中国香港达到100%,日本为91.5%,美国是82.1%。我国城镇化率从2003年的40.5%提高到2017年的58.5%,为我国房企发展提供了空间,大企业的资源整合优势又进一步加快了它的扩张速度。

  二是打造良好的企业生态圈。企业发展速度可以适度收缩,向适度相关多元化发展;与上下游企业建立长期稳定的良好关系,参与建筑材料供应商的研发,建立或培养一批稳定的专业化设计和施工队伍,通过参股或人才、技术交流等合作方式开展新市场布局;提高国际化水平,与国际一流企业加强交流与合作,共同开发新产品。

  另外,我国出台了一系列促进商品房发展的配套措施,也促进了房地市场的繁荣。如允许采取房屋销售预售制度,采取非持有环节征收税,实行公积金政策及商业银行低息贷款支持居民购房等,这些政策都有利于房地产企业快速成长。

  我国房地产企业“重规模、轻质量”的发展模式是适应市场环境的必然结果,改革房地产企业发展的外部环境是引导企业高质量发展的关键之举。

  从总资产周转率看,我国房企处于劣势。作为开发商,美国霍顿、日本大和房屋总资产周转率均超过了1,帕尔迪、莱纳也在0.7以上,属于第一阵营;三井不动产、碧桂园、中国海外发展、保利地产、万科、中国恒大、西蒙等总资产周转率从0.29到0.09不等(见图6)。美日开发类房企资金运用效率高,与运营模式有关,他们在开发中不持有或不完全持有土地,一般通过契约或期权控制土地使用权,这样会相对削弱利润,但能够大幅提高资产周转率,降低风险。

  资料来源:企业年报,中指研究院综合整理。各国年报时间截止日不同。中国恒大、万科A、碧桂园、中国海外发展、保利地产、融创中国的年报截止日为2017年12月31日,日本大和房屋、三井不动产为2018年3月31日,美国霍顿为2017年9月30日,莱纳2017年11月30日,帕尔迪和西蒙为2017年12月31日,香港新鸿基为2018年6月30日,新加坡凯德集团为2017年12月31日。下面的图表相同。

  2.加强和完善技术标准、监管政策

  我国房地产企业肩负着创造美好生活的使命,未来应从重视规模、多元化的发展战略逐步向重视品质、服务的高质量发展战略转型。为此,政府需要创造激励企业高质量发展的环境,激励企业实现战略转型。

  (二)住房商品化改革激发了市场活力

  我国经济的高速增长,是我国房地产市场和企业快速发展的根本原因。过去四十年,我国经济年平均增速是全球经济平均增速的2倍以上,这为房地产市场带来了高增长。美国自1960年以来,经济一直保持低速稳定增长,房地产市场增长也较温和。20世纪80年代是日本房地产发展的黄金期,大型基础设施建设拉动了房地产市场,90年代房地产泡沫破灭,社会资金转向了高端制造业。

  (一)我国经济高速增长和城镇化快速推进为房企规模扩张创造了有利条件

  1.加强市场化的调控手段

  海外房地产行业历经数百年的发展,已经形成了良好的产业生态和专业化分工体系。海外房企主要有两种类型:一种是以开发建设为主的房地产开发企业(如霍顿公司、莱纳、帕尔迪、大和房屋);一种是以资本运营为主的房地产金融企业(如西蒙、凯德等),另外,还有一些以房地产服务业务为主的企业,如物业服务、房地产中介等,这里不作为研究对象。总体看,海外房地产行业金融化程度比较高,房地产金融公司占比高,即使是房地产开发公司,也有部分房屋贷款等金融业务。

  (二)我国房企经营效率低于海外一流企业

  从资产负债率看,我国房企明显过高,存在经营风险。我国房企负债率接近80%或以上,而海外房企一般在65%以下,新加坡、中国香港房企负债率最低(见图7)。海外房企经历金融危机后,开始重视风险,企业杠杆率维持在合理水平内。

  二是加强建筑工程项目事中事后监管和惩戒政策。在工程建设领域进一步完善企业信用体系,加强和落实信用联合惩戒制度。在法律上赋予施工监理独立履职权利,有效发挥监理的作用。修改现行法律的惩罚标准,加大对违规企业处罚力度。通过互联网等工具,加强建筑信息的披露,发挥消费者的选择和监督作用。

  图9 我国住房制度发展历程。资料来源:中指研究院综合整理。

  我国总体上从快速发展阶段进入高质量发展阶段,企业的发展环境已经发生了重大变化,为此,企业也必须加快战略转型。

  三是加强人力资源开发战略。建立以人为本的人力资源管理制度;建立多层次的人才培养和发展计划,特别是对综合管理人才、专业人才、复合型人才的引进及培养;建立长期激励机制,提高优秀员工的稳定性和忠诚度。

  我们选取了部分世界一流房企与我国国内优秀房企进行比较。美国的霍顿、莱纳、帕尔迪主要是住宅建造商(homebuilder),西蒙地产主要是REITs(指房地产信托投资基金,房地产证券化的重要手段);日本三井不动产和大和房屋以各类物业开发为主,经营占一定比例;新加坡凯德集团是REITs,各类物业开发经营也占一定比例;我国香港新鸿基以地产开发为主要经营收入来源,但利润主要来自出租和经营。我国房企均以新房开发为主。

  一、我国房地产企业与世界一流企业的比较分析

  一是提高房地产政策的制定质量。首先,要保证房地产政策的相对稳定性和连续性,以提高政策的可预期性,避免市场过度震荡。建立对房价、市场供应量一个长期性的调控目标,利于房企建立长期发展战略,减少投机行为,也可提高调控效果。其次,制定差异化政策,保证政策的适度灵活性。坚持因地制宜方针,精准施策。

  (本文系“具有全球竞争力的世界一流大型企业研究”课题,原题为:“建设世界一流房地产企业”,课题负责人:马骏、袁东明,课题协调人:项安波、马源)

  3.创造良好的营商环境

  我国经济的高速发展和城镇化的快速推进,为房地产企业带来了世界最大的市场,房地产企业实现了快速规模扩张,形成了强者恒强的局面,大型房企业务往往覆盖整个开发链条,经营规模超过了海外房企。

  二是建好产业生态大环境和新环境。垂直一体化发展模式的局限性,随着房地产市场的成熟而显现,控制不必要的规模扩张、提升专业化水平能力非常重要。建议着力发展产业生态,包括:借鉴国外经验,发展金融、设计、营销、物业服务等专业化服务,让房企可以通过较低的交易成本,获得外部资源支持;创新金融手段,如研究美国土地期权拍卖模式,让房企通过期权获得土地使用权,实现“轻资产”运营;积极完善房地产资本证券化市场,特别是逐渐培育房地产REITs。目前推行的租售结合政策,对房企来说,资金压力更大,现行的所得税减免政策和物业资产估值过高等因素,也不利于REITs市场的发展,建立良好的REITs市场既利于房企降低负债率,也可平抑市场波动。

  从人均产值看,我国房企普遍低于海外一流房企。除中国海外发展外,我国其他房企均在第三阵营。美国房企劳动效率最高,4家企业均在第一阵营;日本三井不动产、大和房屋为第二阵营;我国房企基本位于第三阵营(见图5)。

  三、建设世界一流房企的建议

  从总资产看,除中国香港新鸿基外,第一、第二阵营全部被我国企业占据。我国第一阵营的恒大、万科、碧桂园的总资产均值相当于世界一流企业的7倍(见图2)。海外企业资产低,可能与经营方式有关,莱纳、霍顿、帕尔迪等企业使用期权持有土地,资产规模相对低,而我国房企大量囤积土地,资产规模庞大。

  房地产企业的快速扩张模式是市场环境的必然结果。一方面,外部环境提供了机遇和激励,包括巨大的市场潜在需求快速释放,城市化过程中人民群众对住房刚性需求的不断提升,货币超发背景下老百姓对房地产投资的热情不断高涨,地方政府对土地财政和房地产业的严重依赖等等;另一方面,房地产企业将快速扩张作为市场竞争的最佳策略,政府的有力调控降低了企业规模扩张的风险,企业从规模扩张中获得了超额利润,形成了强大的品牌和庞大的人才队伍,甚至出现了强者恒强的局面。

  从销售收入(包括房屋销售、租金等经营性收入)看,除日本大和房屋外,第一阵营均为我国房企。日本房企的规模优势仅次于我国房企,美国、新加坡的REITs处于第三阵营(见图1)。销售收入规模与发展模式有关,前两阵营房企以地产开发为主,第三阵营REITs以房屋租赁收入为主。

  与此同时,大而不强的问题也格外突出,根源在于企业存在过度追求经济利益而忽视或牺牲社会利益的经营思想。具体表现在:一是建筑工程质量和安全得不到保障。据研究,我国房屋建筑的平均寿命只有30―40年,而国外一般达到80年以上。这里有我国建筑标准制定低、政府监管不到位的问题,但主要还是企业自身问题,如房企委托代建企业能力参差不齐,缺少稳定的专业化施工队伍,现代化建筑施工技术应用相对落后。二是产品开发同质化,千城一面,看不到历史文化和人文艺术的底蕴。主要是由于我们的产品研发设计能力不强,企业为节约成本而复制产品,对社会文化的重视不够,同时为达到经济效益,不合理地增加容积率、改变设计等行为,也是产品同质化的重要原因。三是缺乏人力资源长期发展战略。企业以业绩和效益为导向,采取灵活的项目用工制,大量裁员和超负荷劳动,带来员工的稳定性和忠诚度低。吸引和留住优秀人才主要依靠高薪和合伙制等短期激励机制,缺少相对稳定的长期的用人机制和激励机制。

  图7 各国房地产企业资产负债率比较。资料来源:企业年报,中指研究院综合整理。

  一是根据城市人口流动情况增加有效供给。我国尚处于人口快速流动时期,城市住房需求也在快速变化。建议按照“多主体供给、多渠道保障”的要求,加快改革步伐,通过增加住宅用地、提高土地利用效率等方式增加商品房供给,通过集体土地建租赁房、棚户区改造、公租房等措施增加保障渠道,满足城市人口的刚性住房需求。

  一是提高产品品质和综合服务水平。坚持百年建筑要求,提高建筑安全水平;提高设计能力,建设具有文化底蕴的特色产品;提高综合开发和服务能力,开发提供智能化、绿色化、多功能化新产品,满足人们美好生活,服务客户全生命周期。从建筑商向建筑综合服务商转型。

  图1 主要国家房地产企业销售收入比较。

  图8 2000年以来中国房地产开发投资和销售情况。资料来源:国家统计局。

  当前一些城市采用行政化手段控制房价,虽然效果快但治标不治本,未来需要加强市场化的调控手段。行政化的手段对市场造成了一定的扭曲,也降低的房企控制风险的内在动力。加强市场化调控手段,就是要用市场引导企业发展。

  图3 各国房地产企业净利润比较。资料来源:企业年报,中指研究院综合整理。

  从创新能力看,我国房企处于新技术应用阶段。日本大和房屋2017年研发投入5.3亿元,拥有11家工业化住宅工场,在建筑维护系统、节能环保、抗震等方面有很多创新。我国房企开始重视新技术应用,但总体看高科技应用和研发能力还不高,在建筑技术精细化方面,与世界一流企业还有差距。

  图5 各国房地产企业人均产值比较。资料来源:企业年报,中指研究院综合整理。大和房屋年报时间截止日为2017年3月,凯德数据缺失。

  图10 2010―2018年9月出台政策及50个代表城市商品住宅月度成交量走势。资料来源:中指研究院综合整理。

  2000年以后,我国房地产发展进入黄金时期。我国房地产开发投资额和商品房销售额增长率均值分别为20%和25%,2017年我国房地产开发投资额10.98万亿元,占GDP的13%以上,商品房屋销售额13.37万亿元,同比增长14%(见图8)。

  1998年实行住房制度改革,将居民住房全面推向市场化。我国住房制度改革大致历经三阶段:从福利化住房制度到全面推进住房商品化,再到目前“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度改革(见图9)。1998年允许国有土地进行市场化交易,地方纷纷成立开发公司,一些民营地产公司应运而生。地方政府利用土地财政促进本地经济和社会事业发展,进一步为房企壮大提供了空间。十八大后,中央强调因城施策、地方问责,一定程度缓解了房价恶性上涨,但限价限贷限售等政策仍没有从根本上解决地方政府依靠土地发展的问题,土地财政是地方政府大力发展房地产的重要动力。

  (一)我国房企经营规模优势明显

  (一)激励企业高质量发展的政策建议

  在经济快速发展和城镇化快速推进的背景下,我国房地产企业走出了一条与国外房地产企业完全不同的道路,成为支撑我国经济发展的一支重要力量。我国房地产企业与世界一流相比,虽然在规模上具有显著优势,但在发展质量上还存在一定差距,未来的方向是实现高质量发展。

  (三)我国房企经营的可持续性差

  图6 各国房地产企业总资产周转率比较。资料来源:企业年报,中指研究院综合整理。

  我国平稳高速发展的房地产市场,催生了房地产企业快速扩张的发展模式。通过高杠杆率融资,从地方政府获取土地,进行大规模开发,再高价预售期房获利,然后再进行新一轮投融资,获取土地,复制产品(标准化),快速占领新市场。近些年利用收购兼并和代建等手段提高竞争力,进一步加快了大企业的扩张速度。

  二是加强需求管理。一些热点城市通过提升房贷首付比例、差异性提高贷款利率、分情况对需求者进行限购限贷限售等措施预期管理,对抑制投机需求产生了一定效果。但在当前房地产市场价格快速上涨的预期已经根深蒂固的情况下,国家政策必须改变消费者已建立的“房价只涨不跌”的预期,让房地产投资和投机者真正意识到“炒房”的风险,才能真正落实“房住不炒”的目标。为此,应容忍一些城市出现房地产价格较大幅度下调的情况,让市场波动培养投资者的市场风险意识,也引导房地产企业培养“控风险”的意识。

  图4 各国房地产企业净资产收益率比较。资料来源:企业年报,中指研究院综合整理。

  总体来说,从规模指标看,我国房企占压倒性优势。2008年金融危机后,海外多数房企开始压减规模,相反我国房企在2010年后开始反超。

  (三)快速扩张的房地产开发商业模式影响企业发展质量

  二、我国房企大而不强的原因分析

  政府致力于维护房地产市场平稳发展,为房企快速发展提供了有力的保障。2010年以来,国家相机出台了“国八条”“国五条”“930政策”“317政策”等一系列调控房地产市场的重大政策。这些新政的出台,虽然都造成市场短期的剧烈波动,但维持了房地产市场的长期总体平稳发展(见图10)。

  从净资产收益率看,我国房企普遍高于世界一流企业。美国西蒙第一,其次是我国的融创中国、碧桂园、中国恒大,为第一阵营;万科、日本大和房屋及中国海外发展、保利地产为第二阵营;美国霍顿、莱纳、帕尔迪与香港新鸿基、新加坡凯德集团和日本三井不动产为第三阵营(见图4)。高利润率和高杠杆率是我国房企净资产收益率高的重要原因,这与我国发展阶段和企业发展模式有关。

  四是提高可持续发展能力。提高研发投入,开发新产品;加强经营风险控制,降低负债率,具体做法包括:降低库存,加速资金回笼;改变拿地方式,减少大规模开发;改变并购方式,通过换股交易实现并购重组等。

  从净利润看,前五强的我国房企远远高于海外企业。香港新鸿基居首,中国海外发展、万科、恒大、碧桂园第一阵营;保利地产、日本大和房屋、美国西蒙、融创中国、日本三井不动产为第二阵营;新加坡凯德集团、美国的霍顿、莱纳、帕尔迪为第三阵营(见图3)。

  图2 主要国家房地产企业总资产比较。资料来源:企业年报,中指研究院综合整理。

  (二)关于企业实现高质量发展的建议

  一是修改现行法律,提高技术标准。目前我国建筑技术规程审核标准不清晰或不一致,地方政府制定了一些地方标准,但没有法律依据。建议国家层面统一建筑技术标准,允许地方和行业制定更高标准的技术标准,特别是建筑质量标准,可以将建筑使用年限要求延长至70年。


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